在目前的市场条件下，房子卖不出去，说明房子不被需要，或者房子质量有问题，或者房子价钱太高

房地产去库存这项政策自去年年底出台以来的短短几个月，深圳、上海房价狂飙，北京学区房已升到“宇宙价格”；房价上涨速度之快，幅度之大，令人惊愕。这一波一线城市房价的暴涨，跟此前去库存的一系列政策是紧密相关的。我们可以来梳理一下，看看这一系列的去库存政策是否符合供给侧改革的思维。

首先，去库存本来就应该是供给侧改革的一个重要的政策建议，但是，此前房地产去库存的诸多具体政策，却仍然是需求侧思维。沈阳被叫停的大学生零首付购房政策就是一个最极端的例子：这项零首付政策针对大学毕业少于5年的新兴工作群体。我们知道，大学刚刚毕业的年轻人，入门工资不高，财务刚刚独立，此时是他们财力最紧张的时期。他们大多是租房，对购房没有特别需求。而且他们对房价波动的风险是没有足够的抵御能力的。零首付政策创造出大学生的购房需求，是不可持续的需求，是大学生财力负担不了的需求。房价只要下降5%，这些享受了零首付政策的大学生就可能产生放弃房贷的动机，因为市场上其他房子的价钱比他们要付的房贷低了5%。幸好这一政策被及时叫停，这不是去库存，只是把库存压力从开发商手中转移到银行手中而已。总之，从降首付到财政补贴购房，再到今年一月银行的天量房贷，这些刺激政策都属于典型的需求侧政策，而当前，面对暴涨的一线城市房价，上海、深圳又开始限购、限贷，想以此控制居民的购房需求，这仍然是需求侧的政策。

第二，我们要明确的是，去库存的主体在于每一个微观企业，而不是政府。换句话说，卖房子是每个房地产企业的事情，不应该由国家来帮忙卖房。在目前的市场条件下，房子卖不出去，说明房子不被需要，或者房子质量有问题，或者房子价钱太高。从供给侧看去库存，着力点在于供给方，也就是地产商。要把经营无能的低效地产商淘汰，从这个角度看，去库存与去杠杆、去过剩产能、兼并重组，都是一致的。这些低效地产商往往是以债养债，杠杆率最高的，他们的产能往往是过剩产能，他们也是最应该被兼并重组，甚至破产的。不应该再创造无效的需求来补贴这部分无效的供给。

第三，我们要知道，从供给侧去库存是长期政策，结构性调整。短期中，我们必须承受经济调整的成本。这注定我们对于供给侧发力后的政策效果的期待需要有耐心。兼并重组需要时间，破产需要时间，下岗再培训、再就业需要时间。在我们等待的过程中，对经济下行不能恐慌，经济的周期性波动是全世界的共同现象。我们可以静待市场消化库存，调整结构，假以时日，经济周期上行，结构调整完毕，我们就可以看到供给侧政策的效果。反过来说，对于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

最后，我们也应该从供给侧看需求的创造问题。供给学派的老鼻祖萨伊认为，有效供给创造有效需求，有供给才能有需求。也就是说，要让大学生产生购房需求，他们自身必须对社会有足够的供给才行。他们在自己的工作岗位上贡献自己的人力资本，转换为社会合意的产品，给社会带来有效的供给，他们自己也有足够的收入，从而产生相应的对其他产品的需求。当然，要让刚刚毕业的大学生通过自己的有效供给产生购房需求，这还有很长的路要走。

放大的资金杠杆催生了房地产市场泡沫，构成巨大的潜在金融风险，引起决策层的高度重视。对此，重庆市市长黄奇帆曾在两会上发出警示声音，杠杆比例越高,房价抗跌性越差，就越易引发恐慌性抛售甚至崩盘。因此要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。

“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。

此次各地新政与以往楼市政策最大的不同在于直指楼市中暗藏的金融“高杠杆”。

“沪九条”明确指出，严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。对各类非正规金融机构为房产交易提供各种形式金融业务的行为，开展专项整治。

深圳此次的新政中也明确表示，要加强房地产金融风险防控。结合前期全市首付贷风险排查情况，继续开展全市金融风险排查和专项整治，严禁互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。

江苏央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知，要求全省金融部门落实差别化个人住房信贷政策，严审购房人首付款比例、首付资金来源，加强对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测。

深圳中原研究中心明确指出，“首付贷”暂停、严禁众筹、评估价上调提高税费等体现出了政府在抑制投资客特别是短炒客的进入的动机。

财经专栏作者、资深金融从业者刘晓忠在专栏中这样评价本轮楼市新政：“有些简单粗暴，但提前限制了房市杠杆的膨胀，部分地缓解了房市风险。”