据媒体报道,18日杭州市宣布自9月19日起实施住房限购,在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。不过,限购前夜外地购房者疯狂签约,杭州市区(含余杭、富阳)也创造了单日商品房销售3265套的历史纪录。二手房签约同样创下历史新高,达到1840套。
疯狂上涨的房价,对城市产业竞争力、吸引人才等方面都造成了巨大威胁,地方政府不得不再次选择限购,这是无奈之下的必然之举。限购是一种直接抑制需求的做法,但笔者认为,房价已经脱离了真实的供需关系,无论是增加土地等供给,或是抑制需求都难以真正奏效,必须“围魏救赵”,从金融去杠杆,抑制“脱实向虚”、振兴产业的角度入手,才能让房地产回归真实需求。
从上一轮限购,到这一轮重启,不少“市场学派”的知名学者,纷纷批评限购政策,呼吁以增加供给的方式来降低房价。但实际上,商品房犹如黄金、股票、期权类投资性商品,“买涨不买跌”,在房价看涨的强烈预期下,无论增加多少供给,都会被人群疯狂吞噬。杭州限购的前一天,一手楼、二手楼交易量高达5105套,均创下历史新高,真是一个可怕黑洞。
当然,简单的限购并不能彻底解决房价畸形上涨问题。没有新的退敌之策,“围城待攻”的投资需求必然还会再次兴风作浪。因而,不能正面“血拼”,必须“围魏救赵”,才能真正破解房价疯狂上涨问题。
不管怎么说,房地产在居民财富配置中仍属“超配资产”。尤其在满足第一套刚需之后,没有多少人能一次性拿出数百万甚至上千万的购房资金。没有银行的杠杆作用,至少近2/3的普通投资者将偃旗息鼓,无法参与到“赌房价”的“博傻游戏”中来。可以说,这一轮房价上涨完全是信贷杠杆撬动的,“首付贷”“二次贷”等各种名目的金融杠杆接踵而至;甚至有些人还用信用贷、高利贷等进入房地产市场。央行研究局首席经济学家马骏说,中国杠杆率上升三分之一的来源是房价的上涨;今年7、8月份新增信贷中,房贷占比竟然高达80%-100%。
房地产商也与金融行业有着密不可分的关系,没有金融支持,就不可能有“地王”频频制造骇人的“历史新高”,而“地王”反过来又助长了人们对房价攀升的预期。房地产必须去杠杆,否则多大的供给量,都将被杠杆效应撬动起来。
事实上,房价上涨也是一个货币现象。国家统计局9月9日公布,今年8月份CPI同比上涨1.3%,达到全年目前为止公布的最低点。“为什么中国货币增长这么快但中国没有出现通货膨胀?”资产泡沫是其中的一种解释,很多钱流到了房地产领域。7月份的中央政治局会议,重点提及要抑制资产泡沫。房地产已经形成可怕的货币超发“堰塞湖”,说句不当的话,不管货币分散到哪个领域,也比单一化在房地产好,风险分散已成当务之急。
房地产去杠杆、分散货币现象,都只是治标之策,控制房价过快上涨根本还是要扭转资金“脱实向虚”。切实改善实体经济的经营环境、降低经营成本及不确定性风险(主要是指政策风险、政府信用风险等非市场性风险)、提升实体经济的获利能力,才能将从“围攻”房地产的资金吸引过去。
我们不能沉迷于规模经济等消耗资源的传统实体经济,无论怎么降税减税、财政补贴都不可能有过高的利润,无法吸引已尝到虚拟经济“甜头”的资金。只有调整优化产业结构、转型升级传统实业,鼓励创新驱动、资本驱动,打造并培育新型实体经济增长点,才是真正化解“疯狂的房子”危局的关键。
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