2013年，由于“新国五条”等政策影响，前期积累的大批买家蜂拥而上“楼市末班车”、造就了野蛮生长时代“房地产最后的狂欢”，全年成交量达到了历史峰值。
不过好景不长，进入2014年之后，房子滞销、降价都成了普遍的现象，即使是在2015年初史无前例的超级救市政策之下，也暂未能使市场复苏，各大设计院传来的线报，新开工，新设计的项目均大幅下滑，近乎腰斩，按时间周期，未来2-3年市场供应均会维持在一个相对低位。
生意不好做，业绩增长迟缓，大规模兼并就成了资本选择的良方。
2015年以来，58同城以相当低的价格2.67亿美元全资收购安居客，进而与赶集换股合并。北京链家地产在收购成都伊诚后、又换股合并上海德佑，换股合并深圳中联，控股收购一手代理行高策机构，全面介入新房服务市场；万科和万达两大房产龙头也宣布战略携手，各个相关行业公司的大规模合并、合作，均致力于打造行业航母，深化业务模式，控制成本，增加盈利能力。
一、发生了什么事？
1、资金面
房地产是典型的资金密集型行业，受资金面的影响极为显著。
2014年开始，中央政府和金融机构全面收紧资金，迫使经济体转型，哪怕承担7%的GDP增长，承担较高的社会失业率也在所不惜，可见其决心之大。
大陆各行业市场往往有个魔咒——一抓就死，一放就乱，房地产2014年差点给抓挂了，2015年又推出了超乎预期的救市方案，特别是大幅降低了物业的持有时间，从5年降低到2年，鼓励交易，鼓励市场力量的介入。但即使在这样的大救市面前，资金面依然没有放松多少。
2、人口
人类的聚集产生财富。
大城市更是极度仰仗于外来人口的输入来维持高比例（70-80%）的劳动人口，进而维持国际竞争力，保持经济和城市的高速增长。
中国人多，在我们的世界观里，就像不容质疑的真理一样永恒存在，实际情况是不是如此呢？
第六次普查统计指出，中国的总和生育率仅为1.18，这是一个偏低的值。
这有什么好怕的，开放二胎呗，计生委也是这样做的。如果注意观察一下，还会发现在一些地区，别说是不是单独二胎，就是三胎，四胎，只要生的起养得起，现在根本就没人管你。为什么呢？
人口专家们根据历史数据和调研建立了模型，显示即使没有任何生育限制，中国的自然生育率也不会超过1.7，这意味着：
至2030年，全国劳动年龄人口将减少1亿人；
至2040年，全国劳动年龄人口将减少1.5亿人；
至2050年，建国100周年之际，全国劳动年龄人口总量将下降2.5亿。
总量看起来并不是那么突出，但如果换算成比例就吓人了：2050年全国劳动人口仅占总人口的51%，老龄化率高达31.3%，再换算一下意思就是，每5个人，要养活10个人，并且未来的希望只有2个人。
这是毋庸置疑的人口危机。
作为一切经济和社会活动的基石，人少了，房子什么的当然惨淡。
现在持有一大堆物业是件很风光的事情，不过别忘了特有钱的鄂尔多斯。
3、投资面
房地产历经了十余年的野蛮生长，越涨就越涨，越好卖就越好卖，带来了一系列创富的神话，也有了温州炒房团这样为社会所诟病的存在。
归根到底，就是只涨不跌，包赚不赔；杠杆大，挣钱快。
从单纯的财务角度去看，肯定是能买多少买多少咯，砸锅卖铁卖厂子卖公司，也不能不买房子。
至于房价收入比，房价租金比，这玩意谁管他啊，投资逻辑完全不一样。
持有物业当然是有成本的，资金也当然是有成本的，当市场没有涨那么快，甚至开始跌的时候，这笔投资忽然就变得不划算，以至于会亏本了，而房产的流动性可以说是各项投资当中最差的，套牢也变得普遍起来。
与其同时，海外投资，海外置业，投资移民，金融信托，乃至近年来火热的创投私募，都给了居民们更多的投资选择，哪怕买块PP表搁家里，年涨幅也蛮可观。房地产除了可以利用最廉价的杠杆，可谓光环尽失。
4、总量饱和——供需平衡时代
全国到底有多少套房子？这一直都近乎是个机密。
但我们还是可以侧面来看看：上海2014年11月20日执行的新普通住宅标准，根据官方公布的政绩数字，按保有量统计，上海普通住宅将由450万套上升到566万套,上升26%,总体量占比从56%提升到77%，简单算一下，上海市有房产证可交易的房屋保有总量约为810万套，由于各种历史因素，市面上仍有大批未纳入统计的“使用权房屋”和“商用住宅”等居住房屋类型。
商业用地方面，从2014年上海市房地产协会报告摘得“当前本市商铺类商业用房保有量过大，人均商业用房接近4平方米”，查阅上海市2014年年末常住人口为 2425.68万，推导可得全上海商业用地类的房屋保有总量约1亿平方米。
过去一直有说一个数字，叫做住宅8万亿，这被认为是全国房地产的天花板，这个数字可能已经到了。
中国房地产市场已进入供需平衡为主要特征的发展新阶段。
5、回归居住属性——买方时代
随便造什么房子都卖的掉，多少烂的二手房也敢跳价，堪称是极为强势的卖方市场。
我在11，12年的时候曾经完整的跟过一年多的整体房产交易情况，当时发现了一个很奇怪的现象——刚需房，只要不是那种特别小的房子，房产的总价水平是相似的，和地区关系不大，而且是逐步在下降的，在我跟踪的时间段内，逐步从120+万降低到110万以内，但200+，300+乃至更高的房产则相对平稳。
有一天我忽然意识到，这其实是刚需所能给出的“最高购买力”，可以说，最需要追求性价比的人群，能买到的却是这个市场上最没有性价比的房子。
市场进入买方时代后，这种野蛮粗暴大笔捞钱的好日子就没那么容易了，加上越来越多的改善置业需求，居民们对产品、服务以及相关配套的要求也越来越全面。
6、土地供应，单纯的住宅越来越少
顺便插播一下，这也是近些年政策面的新变化，新出让的纯住宅地块越来越少，基本上都附带商业、配套等各方面的要求。这对行业公司驾驭项目的能力提出了越来越高的要求。
二、对我们来说，可以咋办？
1、二线城市机会优于三四线城市
首先，二线城市人口净流入仍较大，对周边地区构成“抽水”效应，尤其以武汉、长沙、成都最为典型，而房价相对还没经历过太疯狂的上涨，房地产及相关的装饰装修、家居家电均仍有相当不错的快速发展机会；
其次，二线城市土地储备多，有长期稳定的土地供应，且地价相对稳定；
再次，二线城市有长期稳定的年轻群体购房需求；
最后，这些城市的经济总量在不断增长。
相对发展前列的一线城市，二线城市也有独特的优势，正如中国的发展可以直接“拿来主义”，绕过欧美发达国家的一些过渡期，二线城市也在整体规划，新设备新设施上占有后发优势。
2、一线城市刚需依然突出
以上海为例，刚需，改善，豪宅，各有所长，但在总量上，由于上海经济发展并不平衡，且每年有大量的流入人口，加上本市毕业就业，结婚买房等硬需求，刚需房，仍将在相当长的时间内占据上海的房产需求主流。
3、鱼翅和粉丝持续分化
随着经济转型，城市持续发展、人口结构的变化，传统的住宅或商业已经越来越难以满足居民的需求，以上海为例，生活，商业，工作，娱乐的方方面面都从过去的市中心，大商场，5A写字楼逐步转化为各类集居住、消费、娱乐、办公、教育等功能于一体的新型物业形态，近郊大量中产社区，城市别墅群的兴起，吸引了大批的改善需求前往置业，并带动当地商业、娱乐、教育、办公的迅速兴起，社区综合体的趋势愈发明显。
近些年来电商的蓬勃发展，使商业逻辑从过去的“空间半径辐射”迅速转变为“时间半径到达”，互联网对商业中心的影响较为明显，同时，居民和企业对良好服务，对综合体，对一体化的需求在普遍稳步增加。直接表现为市中心区域的居住红利逐步减弱，加上人口结构持续弱化，老公房等较老房产的竞争优势在迅速下降。
同时，除新天地、陆家嘴滨江的老牌中心豪宅外，黄浦湾创出每平米38万的新天价，新贵们的豪宅置业需求，除别墅群外，开始更多向市中心区大平层，大复式倾斜。
供需平衡时代，市场的力量逐步浮现，让鱼翅归鱼翅，粉丝归粉丝。
三、对商业来说，可能有哪些新的风口？
1、业内合作
主要有三大类：
优势联合：
万科和万达的合作形式，住宅龙头和商业龙头强强联手，优势互补，并进一步强化项目获取优势，提升项目整体运营效能，降低运营成本，互利共赢。
资源联合：
房产商和地铁集团，商业集团的合作，主要是品牌、技术、营销与土地，与资源的联合，如万科与深铁集团的合作，与中粮的合作。
产业链联合：
房地产作为上游产业，下游有家居装潢，物业，商业项目运营，家具、家电，生活配套、医疗、旅游等一系列大大小小的产业。相对来讲比较零碎，目前主要以产业链的渗透为主，尚未看到大规模的联合。
不同企业在专业能力上各有侧重，行业趋势的变化在带来更加激烈竞争的同时，也为不同企业之间的合作提供了前所未有的契机，各取所长，共同发展。
2、旧城改造
城市要发展，土地就那么多，综合化，集约化，科技化就成为了必须，旧城改造，棚户区改造是每年政府的重要工作，仅2015年，上海就计划拆除中心城区55万平方米，市场空间广阔稳定。
3、转养老
中国在不可逆转的迈入高度老龄化社会，新建的综合式养老地产，住宅地产转为养老地产运营的项目越来越多，越来越普遍，虽然短期来看运营利润不高甚至暂时亏损，但可预见的长期运营现金流非常稳健，可延展的医疗、社交、家政、旅游等配套空间很大。
4、转出租
随着人均持有物业的增加，社会心态也在进行潜移默化的转变，尤其是年轻人普遍接受外国长期租房的生活方式，地产集团，青年公寓，创业公寓等均瞄准了这一市场，通过打造租赁平台，建立集装修、采购、物业、酒店、配套、代运营为一体的综合模式，提供优质的长期租赁服务，盘活存量投资房产，把一次性房产投资收入转变为未来10年，20年的持续稳定收入。
5、城市配套服务
住宅地产已经触及天花板，但与城市配套服务相关的城镇化仍在高速发展，且中国的中西部发展非常不均衡，每年的城镇化增量仍是个巨大的市场，随着城市的发展，居民和企业的需求也越来越品质化、多样化、个性化，即使在竞争激烈的一些市场，如物流地产，也远远没有达到饱和的程度，发展空间超过住宅地产。
6、综合体服务，产业运营
社区综合体大致有居住、商业、教育、办公、娱乐、度假六大类需求。
根据招商地产做的调查，社区综合体服务需求排名前三的是家政服务、私人健康管理、早教及婴幼儿托管。
7、装饰装修
同样是来自招商地产调查：
30.30%希望购买从设计、硬装、软装一条龙的专业服务；
27.62%希望购买高品质精装修房；
26.32%选择聘请装修公司，地板、橱柜、家私电器等自己买；
16.03%选择全程亲自监工装修、亲自设计；
可以看出，市场需求和市场供应之间存在不小的偏差，整体面临转型契机，市场空间和机遇都较大。
8、旅游度假
主要还是度假旅游，养老旅游，医疗旅游，城市旅游几类，均还处于模式摸索阶段。
四、跟日常生活关系最大的风口——装修
装修市场自住房私有化之后，得到了快速的发展，在城镇化基本完成之后，更是成为了稳定持续的市场，仅上海一地，每年的住宅装修就有约100万套，商业装修约4000万平米。
在互联网，特别是高速移动互联网，智能家居快速发展的大环境下，装修市场的稳定高额现金流量，智能家居前期设备和产品接入所造成的5-10年排他性垄断前景，后期大批家居生活服务接入的无限想象空间，成为了市场各方所无法忽视的超级入口。
除老牌房地产商外，家电生产商，互联网公司也纷纷加入战局。
小米、齐家、丁丁网、土巴兔、新浪工长、万科、海尔全面介入装修领域，或平台、或合作、或自营、或产业化，各有各的招。
从简单粗暴的低价产品秒杀、材料设备团购；
到装修美图、方案设计导流；
到装修知识、经验分享导流；
到平台化的找设计、找工长、找监理、找配套；
再到产业工人，OEM产品，致力于施工标准化、透明化；
整个装修市场越来越集中化，越来越产业化。
移动互联扩展和模糊了整个行业的边界，竞争的焦点从独立的产品延伸到相关产品的整个系统生态。
五、拼杀的主战场
1、客源获取
无论是用“销售漏斗”的“开口”，还是用“顾客金字塔”的“底座”来进行描述，营销工作的基础都是尽可能以最经济的做法来获取最广泛的目标客户群。
随着产业链上下游公司，特别是互联网公司加入战局，最直接的影响是整体获取用户的成本被不断抬高。在中国80%的线上流量把控在“BAT”三巨头手中，随着争夺的加剧，线上成本正在不断提升，与5年前相比，部分关键字成本已经提升了近10倍。
线下营销部分主要是各种公关活动，展会等，从年初家博会的统计数据来看，包括家具家电等小件，整体获取单个到达的成本已经700余元，获取单个成交的成本已近4500元。
现在处于信息严重过剩、噪音遍地的时期，一个突出的特征就是客户对赤裸裸的广告信息是近乎免疫的，无论你的声音有多大，暴露有多频繁，都可以视而不见或者转眼忘掉，甚至产生厌恶情绪。往往只有在特定的场景下激发起客户的购买联想或者相关性，才有可能激起咨询与购买。
装修的典型特征是两次购买间周期长，总价高，窗口期短，家庭及社交的参与和影响因素大，精准的暴露和口碑营销作用十分突出。
随着电商大数据及移动互联网的蓬勃发展，很多新型的分析和到达渠道浮出水面，允许我们对客户进行更精确的画像并做到更精准的信息推送。
比如把目标定位在准备要孩子或者已经有孩子的群体，房型是三房，小三房，需求是幼儿房的设计，材料和施工，要获取这批客户，母婴网站或其他拥有这部分客户数据的企业或媒体，会是一个效率很高的渠道。
再比如说，如果目标是某些特殊风格喜好的客户，比如东南亚风格，我们可以尝试定位经常去泰国餐厅，越南餐厅的客户，大众点评，订餐服务会是不错的信息来源。
再比如说，移动互联网，特别是基于位置的移动互联网服务，能够准确的帮助我们按照范围定位用户群体，比如楼盘10公里以内的，比如经常打UBER，滴滴前往刚交付、未交付楼盘的，或者与经常前往装修、建材聚集地相重叠的，都有可能是潜在目标客户。
这些新的基于用户行为画像，位置服务信息的推广方式，相对成本较低，可以开各式各样的脑洞来尝试进行数据挖掘。
2、施工全局管理
从早期的篱笆、齐家，到新秀土巴兔，都尝试或者部分尝试介入施工管理，但低价产品、中介发单的服务形式，限制了介入的广度特别是深度，往往更多的是提出一个营销概念，满足于“有”而不去管这个产品是否能够满足市场需求和客户期待。
随着供应链数据流整合、大数据系统、移动互联网、技术监管工具、云端远程指导、云端呼叫、云端流程控制、档案存储的完整化，系统化，客观条件上已经允许平台端对施工全局进行全面细致介入和管理，包括但不限于预算报价、材料订单、验收标准、落地巡查、资金监管、云端档案，乃至精准的社会化营销，有望在局部率先实现标准化、系统化、产业化。
3、整体翻新和创投办公
整体翻新，以平均定期10年翻新1次计算，上海市每年有局部或整体翻新需求近80万套，且往往易带动小区扎堆施工，标准化程度相对较高，有利于集约化采购、管理，有效降低客单服务成本。
随着经济模式转型，GDP维持增长放缓的态势，无论是基于创新开创未来，还是增加社会就业的考量，全民创新、创业，都是一个国家战略级的大趋势，创业开公司，需要办公场所，装修，电器设备，办公设施，工商税务，人员招募，投资圈等相当广泛繁琐的需求，除少数的孵化园区外，绝大部分的创投公司仍需自己完成这一系列的工作，牵涉精力大，存在广泛的专业服务介入空间。在装修和设备领域，创投公司广泛要求越快越好，越省钱越好，产业化标准化存在相当的竞争优势。同时创投公司生命周期短，无论是业绩爆发换办公室还是试错失败快速止损，均存在办公室轮转速度快，老办公室清算转包等高频次广泛需求。
这是两个相似度较高的巨大市场，均有可能产生体量巨大的垂直O2O平台。提出的挑战均是集约产业化、标准化管理、资源快速调动快速轮转的能力。
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