中房智库研究员 徐妍
“中国经济目前已经非常接近底部，或者可以说已经触底。房地产调控的关键是要加快房地产长效机制的建设，而这个建设的关键则是要推动房地产领域的供给侧改革。”6月7日，中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦，在由中国房地产报主办、中房智库承办的《房地产调控之下的破局之道》中房智库创新营销沙龙上如是表示。
作为本次论坛的重量级嘉宾，刘世锦深度剖析当前中国经济形势、供给侧改革要点，详解在多重不确定下房地产行业大势和市场走向。
2017年是触底验证期
“我们将通过今年下半年验证，如果中国经济站稳中速增长平台，中国经济还有一个稳定的中速增长期。”谈到目前的中国经济，刘世锦作出了一个大致的判断，经过七年多的稳定发展以后，目前应该说非常接近底部，或者开始说已经触底。过去六七年的时间，中国经济一直下行压力很大。对于过去七年时间里中国经济的变化，刘世锦有一个分析框架，就是转型再平衡，即由过去10%左右的高速增长转向中速增长。
在刘世锦看来，2017年是中国经济触底的一个验证期，但是这个触底的过程不会一帆风顺，中间可能会有波动，需要多次验证。他认为如果中速增长可以稳住，中国经济在新的中速增长平台上，大概能够保持至少十年左右。
中国经济逐步进入中速增长期以后和过去七年的时间里面很大的区别，过去七年是整个经济是下行的态势，预期往往容易比较悲观。“中国经济这几年一直下行，但是现在稳住了。所以目前是人民币汇率贬值压力最大的一段时间，这个阶段可能很快就过去了。”
高房价的代价：
背离的城市发展规律
刘世锦认为，房地产现在正在进行调控，但关键要加快房地产长效机制的建设，这个建设的关键是要推动这个领域中间的供给侧改革。对于一线城市房价暴涨的背景，他认为是中国在过去几年中城市化进程出现了分化。
刘世锦表示，中国房价飙升有一些深层次的因素。首先，住宅用地占建筑用地比重偏低。中国一线城市住宅占建设用地比重长期低于25%，到目前为止也是低于30%。而发达国家一般这个比重在40%以上，韩国首尔占60%。其次，城市建设用地由地方政府垄断。十八届三中全会提出农村宅基地也要逐步进入流转，但是现在这些用地仍然没有盘活。
在刘世锦看来，高房价导致最严重的问题是，既有城市化发展理念、规划、战略和城市化发展的客观规律相背离。“这个差距太大。目前有些城市还采取了很多限制人口的方法，有的还在驱赶低端人口。一个城市的发展一定是包容性的发展，包括房地产。如果房子造出来，让低端人口没有地方住，这有很大缺陷，这个城市不可能繁荣的。”
高房价好不好呢？刘世锦认为，“有房子的都希望高房价，但是一个城市房价过高以后，现有的产业优势要下降，将来有可能发展不起来。例如最近一线城市出现著名企业往出走，例如有一些城市应该加大服务业发展，但现在服务业都是负增长。”
“以香港为例，近几年经济发展遇到一些困难，这和经济缺少竞争力有直接关系。很大程度上的原因是房价过高。对于高房价对整个经济下一步发展，转型升级、创新驱动要有主观认识。”
加快房地产领域
供给侧改革
要想逐步解决这些困难，刘世锦给出了自己的答案，其中最核心的就是要加快房地产领域的供给侧改革，最终建立长效解决机制：首先，增加住宅用地占建设用地比重，应该提高到40%以上。另一方面，改变城市结构，把各种资源集中于核心市区的结构，转变为城市核心区加大批小城镇的结构。把城里面一些产业今后疏散出去，形成产业支撑。
“小产权的个问题很敏感，但是不难解决，该缴费要缴上，给它一个适当的身份进入市场。”
在刘世锦看来，集体建设用地要加快转型步伐，包括小产权房问题。另外，还要积极发展长期公共租赁住房。目前租售比差距很大，能不能大力发展公共租赁，特别是长期租赁。
“房地产税对地方政府收入，包括对整个地价房价的调控工具方面的作用不可小觑，没有房地产税不行，这是一项基本制度建设。”虽然涉及很复杂的利益关系，但经过精心的设计应该能够拿出合情合理合规的解决办法。
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