买房贷款办不下来违约算谁的 银行的回答准房奴不淡定了

2018年07月10日 15:44
七八月是楼市传统的淡季,但是人们对于买房的关注度依然不减,像部分已买房的人,或多或少都遇到了一些难题,比如有位朋友小王问融360说房君,买了一套二手房,合同签了,首付也交了,贷款却没办下来,违约责任算谁的?首付还能不能退还?
小王的实际情况是,跟房东谈好了价格,签订了合同,还一次性付了60万的首付,当时出于谨慎还检查了房主的房产证、身份证,确认产权证上只有房主一人的名字,还说他已经离婚,房子是自己的,他就没有多想。
后来有个自称是房主前妻的人联系中介,说房子是他们的共同财产,不同意卖房,贷款手续也进行不下去了,小王觉得这套房子这么多问题,有点不想买了,如果自己单方面提出解约,算不算违约呢?
上述事件中涉及了夫妻共同拥有的房产,需要经过产权人和所有共有人都签字确认后,才能进行买卖,否则即便是已经签订了购房合同也是无效的,银行也不能走贷款流程。
法院判决采用优先合同约定原则
从法律的角度讲,小王单方面解约是否算违约,主要取决于合同上的约定,法院也会以合同上的约定为宣判依据,另一方面,房主也涉嫌隐瞒房屋共有人情况,就这一点,小王可以主张房东违约。
其实,小王在看房选房的过程中,就应该核实清楚房屋信息,即便是产权证上只有房主一人的名字,也有可能是夫妻共同财产,建议在买房时,除了查验产权证、离婚证,还要注意看对方的法院判决书、或者财产分割协议书。另外,还可以通过走访周围邻居等方式核验房屋产权信息。
当然,上面说的只是房贷办不下来的其中一种原因,还有可能是开发商、银行、借款人方面的原因:
1、开发商漏交材料
买新房的时候,由于办理人较多,由于部分工作人员的疏忽,造成材料漏交,贷款不能按时办下来,购房人可以依据合同约定解约,并主张开发商承担违约责任、退还首付。
2、银行放款慢
还有一种情况就是,提交的材料、房子什么的都没问题,就是银行放款慢,问信贷员也只是说额度紧张,审核比较严格,有的审核通过了也要排队等待放款。今年政策收紧,放款时间普遍变长了,贷款等上几个月再正常不过了。建议在签订贷款合同的时候就约定一下放款时间,银行在规定时间内没有放款,属于银行方面违约,借款人可以主张银行承担违约责任。
需要注意的是,如果是政策变动造成贷款不能办下来,属于不可抗拒力,《民法通则》里对不可抗拒力定义是:指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹;政府行为,如征收、征用;社会异常事件,如罢工、骚乱三方面。
购房人遭遇限购政策,失去了购房资格、或者被提高了首付、利率,就属于不可抗拒力,银行不需要承担违约责任,双方可以协商解决,要么放弃申请房贷,要么按照新政策执行。协商不成的话,银行也无能为力了。
3、借款人个人征信或提交材料有问题
房贷办不下来,也有可能是购房人方面的原因,比如提交的材料有误、材料不全、个人征信不良等,申贷的时候首先要确认资料无误,如果逾期记录不是故意造成的,可以跟产生逾期的银行协商能否开具非恶意逾期证明,当然,这得看银行的规定,在政策要求严格的银行就未必行得通了。
建议申贷前详细咨询贷款银行的信贷员,因为对方是你的贷款对接人,对贷款人情况和政策要求比较了解,解决问题也更有针对性。
不管是什么原因,房贷办不下来,最着急、受伤的还是准房奴们,对于他们来说,时间就是金钱,耽误几个月,市场政策可能就变了,就算是对方承担了违约金,又得重新看房、选房,耗费更多的精力、时间。
所以,在力所能及的范围内,买房人要多几个心眼,仔细核查房屋、房主情况,如实提交资料,尽量避免出差错。
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