由于房价高企，加上限购、限贷等门槛，使得一部分刚需群体转而关注房价只有商品房5-8折的回迁房。这样的优惠着实令人心动，那回迁房究竟能不能买，有和风险你都清楚吗？
不同阶段的回迁房，价格不同，风险程度也不同
经详细了解，回迁房大致可分为三个阶段。首先是拆迁阶段，这个时候购买的是指标房，也就是在旧改拆迁的前期阶段，已经确定要旧改了，原村民将回迁的指标转让给你，然后你以拆迁户的名义，跟开发项目公司签订《回迁补偿协议》，这个阶段的最大优势就是不限购，可以买多套，而且价格往往也是最便宜的，甚至不到市价的一般。但是风险也最大，因为等待时间长，从旧改到交房时间需要3年左右，而且一般村民都会要求全款，对资金要求很高。
第二阶段是已经建好但还没有取得不动产权证。这个阶段回迁户已经和开发商签署好了回迁协议，楼已经建好，就是证还没办下来。这个阶段的优势就是等待时间短，缺点就是这个阶段购买需要名额，而且业主通常也会要求支付大部分定金，等证下来再进行二手房交易，这个阶段最大的风险就是担心业主临时涨价以及一房多卖的情况。
第三阶段是已经建好交房且取得不动产权证。这个阶段基本就是普通的二手房交易流程，购买回迁户的二手房，这个阶段也是需要名额的。而且也可以贷款，但是因为回迁房价格本来就低于商品房价格，所以评估价不会太高，贷款的金额也不会很高。
商品房和回迁房究竟的区别：
1、房屋性质不同
回迁房不属于商品房，是集体土地的房子，属于集体所有，不需要缴纳土地出让金，是给特地人群使用的，所以价格才比商品房低。商品房是面向所有购房者，业主拥有房屋完整产权，不受限于任何人和机构。
2、贷款差异
商品房根据贷款人的征信和还款能力能办理到理想的贷款额度，而回迁房只有五证才可以办理贷款。
还有一个很多购房者都关心的问题，那就是回迁房可以进行上市交易吗？
回迁房也属于商品房，虽然不像商品房那样可以直接进行上市交易，但是也是可以进行买卖的，只是在购房前要审查它的产权问题。
回迁房要办理房屋产权证书才可以进行买卖，如果购房的回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，买方需补交土地出让金。所以回迁房可以买，但是一定要买有房产证的回迁房，而且要求提供回迁协议及身份证明，了解该房屋是否有共有人，是否设定抵押权。
既然有房产证的回迁房也可以进行交易，而且房价又比商品房便宜，是不是意味着回迁房很值得买？并不是，一分钱一分货的道理大家都懂，回迁房便宜，质量自然没有那么好，实际市场中，回迁房的豆腐渣工程比比皆是。而且相比于商品房，回迁房的位置通常都会安排在比较偏僻的地方，采光通风都不如商品房。
如果实在因为囊中羞涩想要买回迁房自住的刚需，笔者建议买在回迁房的第三阶段，虽然这个阶段价格不如前两个阶段来得实惠，但是风险系数却是最低的，第二是一定要购买取得房产证的回迁房，否则以后转手交易十分困难，第三是一定要看过房屋质量才决定购买。
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