作者：公子小白
总有人乐此不疲地干着一些事，尽管屡试屡挫，依然不回头。
2018年，中国最高智库中科院预测，房价涨幅可能达到4.2%，但历史又一次无情地响起了打脸声。
中科院今天（5月23日）发布的《房地产蓝皮书》直接挑明，2018年商品房住宅平均销售价格增长12.2%，明显高于预期。从数据上可以看到，高的不止一点点。
除了对去年的预判表示自己低估了外，中科院还给出了2019年全年商品房住宅平均售价涨幅，数据为7.6%，平均价格将上涨至9206元/平米。
从过往来看，中科院每次预测下跌基本没有准过，但预测上涨，至少趋势预测的不差，既然中科院预测今年房价还得涨，且预测的涨幅比去年预测的涨幅还要大。
说明，今年房价整体形势会比去年要热。
去年是什么形势？2018年可以一分为二来说，上半年各种万人抢房上演，下半年从7月底重要会议强调“遏制房价上涨”开始，一众城市都蔫了。
最具代表性的城市有廊坊、厦门等城市。
廊坊从调控之初就看到了成效，曾经的房产销售一条街，瞬间变得门可罗雀。厦门房价最低时，均价下调了万元。
其他城市也在紧张的氛围中战战兢兢，可以说，如果今年年初不给出调控放松的风声，许多热点城市继续加强调控，多数城市的房价在今年上半年就会出现大面积回调，程度不一定大，但趋势基本会是这样。
奈何，住建部给出的2019年楼市任务是，稳地价、稳房价、稳预期，很明显告诉各城市，不允许大涨，也不允许大跌。
在这种暗示中，山东菏泽第一个受不了，跳出来放松限售，之后一大波城市加入其中，放松限售限价，变相放松调控……
如此氛围下，一些冒进的城市楼市开始回暖，到了三四月份，形势愈演愈烈，苏州、杭州、南京等长三角城市，不但回春，还有入夏的势头。地王频出，仿佛回到了2016年。
就在千钧一发的时候，中央连续三个动作或暗示或明示告诉各城市，别嚣张。
第一个动作是4月重要会议上，再次强调“房住不炒”，强调落实城市调控主体责任。
第二个动作是对苏州这个出头鸟，开启棒击模式，重启新一轮调控。
第三个动作是住建部对佛山、苏州、南宁、大连四个城市公开点名，预警房价。
但耐人寻味的是，苏州的调控政策看似严厉，对重点区域的新房限售3年、二手房限售5年，拍地溢价不得超过25%，但细细咀嚼会发现，启动新一轮调控依旧只是为了稳定，而不是要房价回吐。
苏州新一轮调控，只是对重点区域的新房二手房限售，没有涉及苏州全境，更别说收紧限购了。
限售的目的是限制流动性，没有流动性，房价自然不能涨也无法下跌。
所以，从年初释放放松信号，到最近连续发出的三个动作可以看出中央的意图是：2019年，各城市不能太冷，可以适当回暖，但不能太浪，不能入夏。
简单说，就是告诉大家，可以微幅上涨，但幅度要保持好，不要越界。
什么样的幅度算微幅呢？有两个衡量标准，一个是CPI增速，一个是GDP增速。
房价最理想的增幅是大于CPI增速，小于GDP增速。
大于CPI增幅，因为只有当房价涨幅高于生活中一般消费品时，能跑赢货币贬值速度时，房子才对大众有吸引力，民众才愿意购房，房地产才不会成为负累。
小于GDP增速，才能堵住舆论的嘴。
就形势来看，中科院给出的7.6%增幅明显高了，但正如去年中科院给出的4.2%的预测，结果涨了12.2%，具体涨幅谁也没法说准，但趋势不会错，尤其是现在这样的背景下。
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