01 央行降准放水“5500亿”，楼市稳消息来了
3月13日，央行决定于2020年3月16日实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。按照0.5%-2%的定向加额外定向点，以上定向降准共释放长期资金5500亿元。
2020年3月份再次降准，降准对于房地产市场有项目影响？
首先，降准继续加大降息空间。降准能释放较多低成本的长期资金，有利于降低金融机构资金成本，从而降低民营和中小微的融资利率。降准对银行流动性有较大支持，有助于后续银行贷款政策的宽松。
其次，降准有利于房地产平稳。历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。
疫情下的降准，对于购房者来说，一方面优惠利率会越来越多，部分银行也会出现针对首套房认定标准的调整，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。
第三，降准不是为了房地产，是为了降低企业融资成本。“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下，降准释放的资金被严控进入房地产领域。
第四，楼市政策趋势稳定，过度宽松政策被喊停。2月中旬前，2月份房地产政策多发，这些政策只是救房企资金链，大部分政策对市场没什么影响，但从下旬开始，个别城市开始调整了公积金首付政策。但是以驻马店为代表的调整首付城市被约谈，很可能影响3月份再次发布的政策。
第五，对开发商的影响。虽然2019年下半年房企资金链有所收紧，但整体看，疫情后房企拿地数量依然高位。对于企业来说，降准有利于部分企业融资，但房地产调控政策依然约束房企加杠杆。降准对于那些大型房地产企业来讲是一件好事，但对于中小企业，融资渠道窄的企业来说基本没有影响。预计后续市场继续大鱼吃小鱼。
第六，对市场成交影响，房地产市场下行趋势有望放缓。疫情后，楼市下调难免，但降准有利于房地产市场的降幅放缓，降准对于市场有稳定的信心。
第七，政策双向调控。央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。
第八，降准对不同城市的影响。整体看，降准后经济活力会在一定程度上升温，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，资金会有所好转，再加上巨大的刚需人口，有望有止跌的表现。但对于人口平稳或者外迁区域来说，房地产市场很难走出低迷。
第九，降准并非“大水漫灌”。本次降准并不是针对房地产市场，降准带来的资金平稳有利于房地产市场平稳。降准对于房地产市场肯定是利好，但目前看，房地产调控政策取向没有明显变化。
第十，预计股份制银行未来的房贷将明显宽松。最近包括多家股份制影响针对非限购城市开始首套房首付试探降低，都代表了这一趋势！针对刚需与改善的非投资需求信贷政策是否变化，将是未来房地产市场走势的最主要指标。
02 国务院下放用地审批权，对地价房价有影响吗？
3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称《决定》），明确省级政府更大的用地自主权。《决定》称，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。
《决定》还提出，试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。8个首批试点省份分别是北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限1年。
中国自然资源经济研究院副研究员强海洋表示，此举将赋予地方更大的自主权，让地方优化土地资源配置，释放地方发展的主动性、能动性，更好助力地方发展。增强用地主体、项目主体等对政府相关政策预期的稳定性，尤其在当前新冠肺炎冲击下，“更有政策叠加性的影响”。
同时，公众关心，这一政策能否有效增加各地的土地供应，进而有利于地价平抑以及相应的房价保持平稳。对此，多位受访者表示，用地审批权下放，主要是行政审批程序上的变化，对土地供应格局的影响并不大，因此并不会直接影响地价和房价。
对此，强海洋分析认为，最近几年，“房住不炒”的理念深入人心，对房地产市场的理性认识正在形成。近年来，以北京、上海为首的城市总体规划也相继提出规划建设用地总规模零增长乃至负增长的目标。当前，越来越多的地方政府逐渐认识到，“发展必须要转型，继续走土地财政的老路已经不行了”。同时，中央经济工作会议也一再强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”，凸显住房的天然属性。
《决定》提到，将永久基本农田转为建设用地审批事项，以及永久基本农田的土地征收审批事项，由国务院委托8个试点省、自治区、直辖市政府批准。这是否会对耕地保护、粮食安全带来影响，这也是公众比较关注的一个方面。
强海洋表示，用地审批权下放同时，责任和权力是对等的，“中央赋予地方更大的自主发展权，从某种意义上来讲，进一步筑牢了地方政府对于耕地保护、粮食安全的属地责任。并不能简单理解中央把这个权力下放给地方，地方就会失去管束甚至失控。”
对此，《决定》指出，各省、自治区、直辖市政府要按照法律、行政法规和有关政策规定，严格审查把关，特别要严格审查涉及占用永久基本农田、生态保护红线、自然保护区的用地，切实保护耕地。
03 新市民福音，北大教授建议：启动二次房改，未来方向是兴建安居房
近日，在北京大学数字金融研究中心与北京大学国家发展研究院联合举办的研讨会上，相关专家对“二次房改”的激励作用和可行性进行了讨论。
北大国发院长聘副教授、数字金融研究中心高级研究员徐建国提出“大规模建设安居房，启动二次房改”的建议。针对以农民工为主体的新市民，每年兴建1000万套安居房，套均面积50平米，套均投资100万，每年直接投资10万亿，在短期内可快速促进经济复苏，中期可保证10-15年每年5%以上的高质量经济增长，长期可改善社会综合治理，打破城乡二元结构。
实际上，之前深圳的举动已经给全国做了一个示范。深圳再次走在时代的前列，改革的前锋，根据新的住房供应体系，深圳市场商品住房，将仅占住房供应总量的40％左右，而其余60％将由人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三部分组成，这场被外界称为第二次房改的新政，最终将深圳有限的土地资源，确定在了发展百姓保障性住房的任务上。
所以，房地产改革势在必行，也是大势所趋。而百姓的居住问题一定是第一位的。
我认为，专家们提出为新市民解决住房问题是好事，但希望别跑偏了。无论是城市居民还是农民工，解决住房问题都应该是第一位的，都不容忽视。当然，城市居民或新市民住房需求是客观的，他们也愿意在城里安居乐业，但是应该去通过一定的政策优惠导向，让他们自发的愿意去买房，这才是真正的帮助他们。最好不要重复原来城里买房那一套思路。
总之，这次改革势在必行，城市居民也好，农民工也罢，最终解决住房问题是必然的。作为安居工程去做也是利好他们的，完全靠市场是肯定不行。所以，多条腿走路，市场化和保障并行，城市底层百姓或新市民都得靠保障，因为完全通过市场买房几乎很难。
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