2020年开局，一场突如其来的疫情打乱了房地产行业的销售节奏，延长假期、推迟复工、小区封闭、关闭售楼处，房地产成为疫情中“受伤”最重的行业之一。据贝壳研究院4月2日发布的数据显示，2020年一季度二手房成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%。
随着全国疫情防控形势稳定，前期积累刚需释放，3月二手房市场成交快速修复，较前两月增长40%以上，基本恢复至去年同期水平的63%。总体来看，一季度二手房市场呈现明显的“V”形走势，房地产市场韧性强劲。
对于已经到来的二季度，贝壳研究院持乐观预期，预计将延续复苏态势，但由于全球经济下行风险增加，国内房地产市场也面临收入效应的挑战，下半年房地产走势存在不确定性。
刚需先行 市场预期提升 推动交易“V”形反弹
根据贝壳研究院发布的报告，一季度二手房市场的恢复呈现出南强北弱、刚需入场和量增价稳三大特点。
从地域分布来看，长三角复苏力度最强，京津冀最弱。其中，上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平，目前恢复至去年三月水平的75%。以成都、合肥、重庆为代表的中西部城市与大湾区，3月成交量也已接近疫情前12月水平。而京津冀地区的恢复程度明显弱于其他地区，3月成交量约为去年12月水平的62%，仅相当于去年同期水平的40%。
随着复工复产稳步推进，前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。根据贝壳研究院提供的数据，3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前约3个百分点，达到72.4%。以北京为例，3月，450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点，60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升，刚需入市节奏更快。
尽管成交量呈现明显反弹，但受整体供需矛盾依旧缓和影响，成交价格并未出现较大浮动。对此，贝壳研究院指出，目前交易仍处于低位反弹阶段，整体来看绝对水平依旧较低，还没有到达能让价格明显上涨的量级，且整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%，房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。
除了因疫情影响导致的刚需集中释放外，疫情期间部分小区对租客的出入限制，加速了部分年轻租客买房的步伐，贝壳研究院认为，调控政策、信贷政策的边际放松带来的市场预期，也提升了购房者的入市积极性。
二季度改善需求加速释放 全年成交仍存不确定性
对于后市二手房市场的发展趋势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快。
从贝壳研究院提供的短期先行指标看，新增供给与新增需求正在迅速恢复，3月重点18城链家二手房市场的新增客源量环比增加53.2%，同比增加96.2%，达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。北京3月新增客源量环比增加102.3%，同比去年小阳春增加22.6%，且达到2017年调控以来的高点，二季度市场交易量同比提升40%以上。
新增房源方面，疫情发生以来，90平以下、2居室及以下房源占比较此前增加了超2个百分点。以北京为例，3月新增挂牌房源中60平以下房源供应比例相较去年12月增加1.8个百分点，一居室房源供应比例比去年12月增加2.4个百分点，小户型比例提升，改善型需求被激发。
带看层面，大户型、次新房带看占比的上升也直接反映了改善需求的增加。数据显示，3月18城链家二手房新增带看房源中三居及三居以上占比41%，较1月占比增加1个百分点，同比去年增加1.6个百分比，且客户偏好倾向于房龄低于10年的房子，3月带看房型中房龄在10年以下的占比38.6%，较1月占比增加2.8个百分点，同比去年增加3.7个百分点。
不过，受城市基本面和疫情前的市场供需情况影响，各城市间延续复苏的力度不一。贝壳研究院指出，总体来看，受益于一体化程度较高，长三角城市群楼市复苏力度强劲，其次，成都、重庆、合肥、郑州等重点二线城市对周边人口吸引力强，疫情加剧了人口流向省会城市的趋势，预计市场也有长期支撑；而珠三角城市圈中广州深圳外的城市面临较大的经济转型压力，京津冀在政策压力下活力也相对更弱。
尽管对于二季度市场预期乐观，但由于全球经济受疫情影响存在严重的衰退风险，国内企业和居民端杠杆不低，对后续需求端购买力造成不确定性影响，国内房地产市场面临挑战，贝壳研究院分析认为，二季度后会有一定低迷，10月后或将又开始活跃。
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