恒大为什么要卖商业？

2020年07月09日 14:39

来源：经济观察报

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7月7日，一份恒大集团的待售商业资产清单出现在网络上，涉及恒大集团在全国各地的约200个商业项目，资产类别包括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心等。

随后，接近恒大的人士确认了这一消息。

如果不是这份待售清单，外界恐怕很难知晓恒大的投资物业项目储备。

根据上述清单粗略统计，恒大待售的购物中心29个、写字楼30个、酒店37个，大部分位于一线城市、省会城市，少部分位于三四线城市，另有约100个商铺、会议中心等其他业态分布于全国。

这是一份怎样的资产清单呢？

以购物中心为例，将恒大和近年来比较活跃的几家开发商做一个比较，会发现恒大购物中心的规模和区位其实没有明显的劣势。截至2019年底，龙湖、大悦城、华润置地、新城自持开业的购物中心数量分别是39家、10家、42家、63家。

不过，在商业地产领域，数量优势并不等同于质量优势，投融管退是一套专业系统，要在这个领域拥有名字，是一定要付出代价的。

上述四家地产公司，从盖房子延伸到做商业，都搭建了独立于地产开发之外的商业管理体系，在招商运营、投融资安排、退出方式上，数年甚至十数年不间断地进行了投入和探索。

万科切入商业领域还想做到数一数二，花的是真金白银，2016年斥资130亿元收购了印力集团，迅速拥有了排名行业第二的规模。

更典型的例子是融创文旅，2018年10月，融创收回了万达对13座文旅城的运营管理权，用什么去填充这13座文旅城，内容的重要性迫切地摆在面前，两个月后，由融创集团董事长孙宏斌长子孙喆一执掌的融创文化应运而生，成为了与住宅、文旅、服务并列集团四大战略板块之一。

从开发到持有，中间是一道鸿沟，要跨过去不容易。

这道理，恒大当然懂得，它也曾在文旅方面进行过尝试。海花岛、启东海上威尼斯都是恒大具有标杆意义的文旅项目，但它们的配套酒店和会议中心现在都出现在了待售清单上。现在，恒大的资源和热情属于新能源汽车。

商业或者说投资型物业并没有被放在这样的战略高度上，恒大没有独立的商管团队，投资型物业更多归属于各个区域，难以系统化耕耘，尽管它也是四大业务板块之一，但业绩表现承载不了更多期待。

恒大中国（03333.HK）的收入来自四大业务分部：地产开发、物业投资、物业管理及其他。2019年度，这四大业务贡献的收入分别为4646亿元、13.6亿元、43.8亿元和72.5亿元。

虽然排序在地产开发之后，但物业投资的收入贡献仅占上市公司总收入的0.29%。从这个角度来说，这些待售的资产甚至算不上核心资产，更多是开发业务的副产品。

而创造了0.29%收入贡献的这部分资产估值有多少呢？1626亿元。

所以恒大会说，商业物业开发和持有需要沉淀大量资金，恒大计划出售旗下写字楼、酒店、商业等商业物业，意在盘活存量资产，进一步降低负债。

有什么理由不卖呢？

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