继物业股狂欢后，住房租赁将迎来“十四五”顶层规划。
岁末年初，住房租赁行业利好政策频出，1月6日，在收紧房地产贷款之后，央行明确“力挺”住房租赁市场。目前看来，租赁住房成为解决大城市住房问题突出有效的思路，有望成为今年住房工作的重心，政策推进下，房企在住房租赁领域也将迎来新机遇。
租赁市场将迎“强管控”
12月29日，北京市人民政府新闻办公室召开北京市“回顾‘十三五’展望‘十四五’”系列新闻发布会，会上提出“十四五”期间有效增加保障性住房供给，完善住房保障体系的5条举措。
相比之下，“整顿秩序”成为上海的关键词之一，同日召开的上海市政府常务会议进一步就整顿规范上海市住房租赁市场秩序进行了部署，会议原则上同意《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。
同样是在12月29日，深圳也对租房市场释放利好信号。深圳市市长强调，住房问题关系到民生福利，将会加快租赁住房建设，盘活存量住房和土地等资源，不仅要充分发挥骨干企业在其中的作用，还鼓励社会力量参与租房建设。
北上深三地不约而同在同一天部署推进租赁住房相关工作，源于不久前中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”列为重点工作，强调要高度重视保障性租赁住房建设的定调。此后召开的全国住房和城乡建设工作会议亦明确，2021年的重点工作之一是大力发展租赁住房。
种种迹象表明，租赁市场的“强管控”时代即将到来，租赁行业有望逐渐告别“野蛮生长”的时代。
对此，中国企业发展联盟副理事长柏文喜表示，一线城市和一些核心城市房价过高，导致年轻一代无法通过买房解决居住问题，缓解住房保障的社会矛盾及维护城市的可持续发展，是中央出台住房租赁相关政策、地方出台配套政策的原因。
上海中原地产首席分析师卢文曦则进一步表示，2020年长租公寓的爆雷造成了较大的社会影响。一方面，长租公寓爆雷事件频发意味着租赁市场监管要被提到比较高的位置上来，租房的合法权益需要得到保障，市场上多级多梯度消费的模块仍需健全；另一方面，由于租购之间权益落差较大，买卖市场吸收了过多的社会资本，有机的租赁构成可以分化销售市场的压力。
房企租赁业务迎新机
据流动人口发展报告显示，2020年我国流动人口达到2.82亿人，租赁人口总数近2亿。而从供需比看，大多数的城市供应普遍跟不上需求，热点城市供应缺口尤为严重。“2021年，推进及规范租赁市场发展将为房企带来新的发展机会，为房企提供一个可持续发展的重要业务方向。”柏文喜如是表示。
但毋庸讳言，当前发展租赁住房市场仍面临诸多挑战，高成本的资金、稀缺的土地、缺乏效率的运营以及税费等多个因素极大地限制了租赁住房市场的发展。柏文喜即指出，目前相关的金融与资管市场不够成熟，金融产品与工具也不够丰富，这些都会给房企拓展租赁市场带来困难与挑战。卢文曦则认为，租金回报率低，也在一定程度上限制了市场的发展。
住房租赁发展难，从2020年长租公寓遭遇的寒冬中可窥一二。据贝壳研究院不完全统计，2020年以来超过40家长租公寓企业陷入经营纠纷或资金链断裂。疫情对租赁市场的冲击是长租公寓企业经营困难的导火索，但若深究原因，长租公寓品牌以包租为主的商业模式单一、灵活性差，导致其抵抗市场波动能力不足。且这一模式盈利空间狭小，企业若倾向于采用“高收低出”的模式扩张使用长期预收款，则容易引发资金链断裂或陷入租金贷扩张的陷阱。
对此，柏文喜表示，长租公寓运营企业做的是“二房东”的轻资产模式，企业资金实力不够，过高的财务杠杆会引发企业风险乃至爆雷。而房企的长租公寓多为自行开发与持有的重资产模式，且自有资金相对雄厚，因此发展和运营会相对稳健，但发展速度往往赶不上轻资产模式的长租公寓品牌企业。
卢文曦则指出，相较而言，品牌开发商旗下的长租公寓可以使用资产抵押以供融资，因此具备天然的优势。但他同时指出，能否吸引房企投资发展租赁业务，关键仍要看金融体系的支持力度，其次资金监管等制度也亟需规范。
而进入2021年，这一状况或将迎来改变，新年伊始，支持住房租赁的金融政策即稳步推进。元旦前夕，央行、银保监会发布房地产金融政策新规，自2021年1月1日起实施，严控房贷规模的同时将住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，给银行发展住房租赁金融业务开了“绿灯”。1月6日，央行召开的工作会议再次要求落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。
“在三道红线和涉房贷款分级管理对资金端的预期压力之下，此举将会引导和迫使房企更多地进入和布局租赁住房市场，”柏文喜表示，住房租赁业务在房企业务与收入中的占比将会快速提高，而且住房租赁可能也会成为一些房企业务布局与转型的重要选择。
此外，从源头上增加租赁住房供给，也将成为补齐租赁住房短板的关键举措之一，为房企布局租赁市场提供便利。12月24日，福州以“限地价、公开招标”方式出让一宗集体租赁住房用地。北京首寓商业管理有限公司以6520万元成功中标该地块，该公司隶属于龙湖集团旗下的租赁住房品牌龙湖冠寓。据悉，2021年福州将进一步加大集体建设用地建租赁住房的试点规模。
而一线城市中，以上海为例，其2020年共完成19宗租赁住宅用地的出让。上海表示，面对即将到来的新的一年，上海将进一步保证租赁住宅用地供应，目前有共计13宗地块计划于2021年1月出让，可提供至少1.7万套租赁住房。
住房租赁领域一派欣欣向荣，12月29日各地释放利好信号后，世联行、国创高新、三六五网、我爱我家等租赁企业普涨。未来，租赁业务或有望同物业业务一样迎来价值重估，成为房企竞相争夺的新赛道。
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