近日来，部分城市银行房贷业务收紧，牵动着购房者的心。
在杭州，多位银行个贷经理表示房贷额度紧张，放款周期普遍延长至三、四个月。热点二线城市中，南京、郑州、重庆等地出现银行房贷业务收紧的现象。而在广州，多家银行表示，目前仍在正常受理贷款申请、放款，并不存在停贷。
重重迷雾背后，楼市“贷款”普遍变难了吗？真实情况到底如何？
6月30日，贝壳研究院发布《2021年上半年市场报告》显示，此轮市场变动背后，实则因一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现额度紧张的情况。
“二季度以来部分城市信贷额度紧张，原因是房地产贷款集中度管理下，金融信贷额度分配与房地产市场热度之间出现时间错配，短期会影响市场交易节奏，但不会影响交易需求。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为。
报告表示，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。“预计下半年二手房市场交易量增速放缓，全年新房、二手房交易规模比去年增长超过10%，市场规模超过25万亿。”
市场高温带动信贷扩张
今年以来，我国房地产市场热度较高，新房二手房交易量均保持快速增长。
贝壳研究院数据显示，2021年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约六成，较去年下半年增长12%。其中，超过60%的城市期内二手房成交量实现增长，多为重点二线城市及长三角区域较发达的三线城市。
新房市场增速同样可观。国家统计局数据显示，1-5月全国商品住宅销售面积、销售额分别为5.97亿㎡、6.46万亿元，同比分别增长39.0%、56.5%，相比2019年同期分别增长22.6%、43.4%，绝对规模达到2016年以来历史同期最高。
值得注意的是，楼市向好直接传导至银行放贷侧。央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿，规模创近10年同期历史新高。
房贷数据高增后，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致二季度部分城市出现了额度紧张的情况，市场端出现房贷利率提升、放款周期拉长等情况。
6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点，平均放款周期延长至50天。分季度看，二季度首套、二套房贷利率分别累计上涨17、15个基点，加息幅度超过一季度。
与此同时，部分银行出现放款速度减慢情况。热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。
再看被传房贷收紧的广州，多家当地银行表示，目前仍在正常受理贷款申请、放款，并不存在停贷。中国银行广东分行对媒体回应称，目前一、二手房贷业务并未暂停，网上关于该行暂停房贷业务的相关报道均为不实消息。
“这一轮房贷利率上涨和贷款紧缩本身不代表房地产市场调控。”中原地产首席分析师张大伟称，部分地区小银行无法放贷的个案被放大了，其实房产信贷本来就不是小银行的主营业务，大行的情况更具代表意义。
在张大伟看来，上半年楼市行情甚佳，交易量同比大幅上涨，在此之下贷款额度紧张实属正常。每年6月、12月是银行年中、年尾的清算和考核节点，贷款通常都会收紧，进入会三季度陆续恢复，以实现对阶段性额度紧缩的拉平。
“房贷其实没有收紧，居民户中长期贷款增加了34%，涨幅放在历史都算高的。但部分地区成交额上涨了50%以上，所以信贷更加不够用了。过了上半年考核期后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态。”他说。
房地产贷款总量有保障
年初，房地产贷款集中度管理制度正式实施，要求银行业金融机构房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会设定的相应上限，超过的银行限期进行压降，目的是防止房地产占用过多的社会信贷资源。
在此政策之下，今年银行对房地产贷款采取了精准额度控制。
尽管此次信贷收紧，系信贷额度分配与楼市热度出现时间错配，但在房地产贷款集中管理制度下，全年信贷规模总量是否会收缩?楼市需求是否会受影响？
实际上，根据过去经验，信贷扩张是支持房地产市场需求的最关键因素，信贷的可获得性（首付比）以及信贷的成本（贷款利率）调整对市场走势具有决定性作用。而判断未来短期市场的走势，主要观察下一阶段金融环境的变化。
6月25日，央行召开2021年第二季度例会，会议强调，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把握好政策时度效，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。
“货币政策整体稳健下，房地产贷款总量不会失速下滑。”贝壳研究院认为，房地产贷款集中度管理主要是控制银行的涉房贷款比例，不会导致整体房贷额度缩减。只要居民贷款总额扩张，居民新增中长期贷款的总额就可保持增长。
实际上，今年1-5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿，比2019年增长24%，其中居民部门新增中长期贷款2.9万亿，较2019年增长29%左右。这表明，目前银行的信贷投放总量，并未受到少数银行压降比例的影响。
“如果考虑信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门新增中长期贷款增长6%-8%，大概有6.4-6.5万亿左右的额度，去掉上半年3万亿左右的已使用额度，下半年还将有超过3万亿左右的信贷额度。”该研究院称。即使今年居民部门新增中长期贷款额度与去年持平，下半年也有2.8万亿-3万亿的居民新增中长期贷款。细水长流下，信贷规模总量有保障。
合硕机构首席分析师郭毅同样指出，近期二手房限贷背后是短暂的、时点性的供需失衡，商业银行贷款额度不存在消耗殆尽，进入到停贷的状态。“现在大家可能过宽松的信贷状态的日子过得太久了，觉得正常就应该审批贷款之后一个月左右放贷，其实以前3-6个月才放贷的情况也经常出现。”
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