10月15日晚，与国际著名地产专家、金达利机构董事长谢广勇，著名建筑专家、建言建筑总经理戴烈著名地产营销专家雷鸣一起探讨中国房价构成，争论激烈。本文尊重愿意，没有删改大家的观点和看法。也欢迎网友一同讨论。
谢广勇：我做地产30余年，在台湾、大陆和其他国家做了一些项目，总体来讲都比较成功。因此，对于把自己的行销理念和开发商的想法结合起来，已经有一套成熟的体系。最近房地产不景气，各地方销售都很惨，但我们在北京的普罗旺世6月中旬开盘至今却一路飘红，卖了800多套。而且我们还卖得比周边的贵，周边项目单价4500，打折4000，而普罗旺世坚持不打折，坚挺5400的价位上，不受所谓的大环境和舆论太大的影响。但我们这种行销思想，目前还很难和行业内经营者沟通。因为中国房地产严格意义上说还没有经历过不景气，政策一直在调整，但还不至于说到了不景气这个阶段。
牛刀：不错。中国楼市正处在调整期，还没有出现衰退的苗头，现在的成交低迷是一种调整过程中的正常现象，主要原因是市场正在对房地产不同品种的价值进行重估。现在看来市场正在分化，普通住宅价格过高，有进一步下跌的动能；而高端产品，价格还在坚守。
谢广勇：我们现在做的，就有一个高端产品，叫半山半岛。在我看来，半山半岛不只是一个项目，而是一个板块，从板块这个角度才能界定它的价值。当时我就提出了第四版块的说法，也就是除三亚湾等几个成熟的板块之外，再构建一个全新的板块。新的板块一定比原来的板块要好。那么新板块有什么依托的资源呢？那就是山、海、自然资源以及城市配套。
对于半山半岛，我们的规划是建设一个全新的城市出来。中心区是商业中心，也是未来城市的中心。这房子卖给谁呢？原来我定位是中产，现在想想是有点失之偏颇。中产的人未必有这个高度去理解这个项目背后的板块视野。所以我在定价时定在了20000元左右，而当时行情在10000左右，我们无意于争夺10000元的市场，而改作20000元的市场，加进了两座五星级酒店，4000亩的养生谷。
此外你看“半山半岛”这个案名，更像是一个板块的名字，而不是项目本身的名字。也不必要浓墨重彩谈海景，因为海景是海边别墅的必需品，不是附加值。到三亚买房子没海是会被人取笑的。通过以上几点，基本上就把半山半岛原来不利的局面扭转了过来，虽然还是会面临一些竞争，但业绩还算不错。在刚过去的十一期间，半山半岛的销售业绩为5.2个亿，而同期整个三亚的总销售额才8个亿，半山半岛占了6成。
牛刀：奢侈品地产概念很有意思，也符合市场实际情况，只是需要实现房地产和奢侈品的无缝衔接？中国目前经济具有二元性特征，政府主导的行业很热，掌握的资源也最丰富；而民营经济较冷，控制资源也较少；中国社会又是贫富分化严重的两极社会。一方面，一亿元资产以上的富豪高达八万，另一方面，恩格尔系数超过60%的贫困人群还有3成；城乡差距也越来越大，在过去的17年间，我国城乡居民收入的绝对额差距增加了近12倍。所以中国楼市也相应地划分为普通住宅和奢侈品地产两个泾渭分明的阵营。在普通住宅中应该由地方政府的社会保障性住宅为主体，而一些超高端的地产应该以开发商为主体，以避免高房价伤害了普通百姓。
谢广勇：中国房价居高不下，跟它的成本构成有关。政府的相关政策在这里起到了很大的作用。关键还是体制问题，政府倡导的7090政策，说实话我是没看到有谁从中获利。因为房价构成的重要部分就是土地价格部分。比如说你拿1亿元拿到一块地，1年后才能获得批准开发造房子，成本就增加到1亿1千万，为什么要那么多的程序、耗费那么长的时间？这增加出来的成本必然会转嫁到房价上。中国住宅普遍开发周期过长，一般要两年，甚至长达三五年的都有，如果拿到土地就开发，房价至少可以减少10%以上，因为政府效率很低，手续繁琐，使开发商的资金运作周期延长，直接提高了房价。
第二个问题就是为什么预售制度为变成现在这个样子。在台湾是买房者交给中介，中介再转给开发商，所以不存在开发商逃跑的事情。但是在中国大陆，它有这样一个预售制度，从开发起到拿到预售证，又要1年。这样成本就不知不觉增加了30%。其实这些过程都是可是缩短的。如果拿到土地直接开发，紧接着销售，那么整个开发周期将会缩小一半。可以说现行的房产开发程序使房价起码增加了15%。
牛刀：是啊，中国的高房价与政府有直接的关系。在深圳第一槌之前，我们有香港模式、新加坡模式和美国模式可供选择，而最后确定了香港模式，从土地拍卖、预售到后期一系列的流程，全部是用了香港的那套模式。香港是英国人当时为了实行殖民统治，为了实现土地价值的最大化，搞了这么一个招拍挂；英国人为了抬高房价，搞起了商品房的预售，香港人叫炒楼花。中国把这一套照搬过来，二十年下来一看，有很多毛病。所以，去年，温哥去了新加坡，觉得新加坡模式不错，于是，又逐渐转向走新加坡的模式。现在楼市成交低迷，还有一个原因就是中国房地产开发格局正在由香港模式转向新加坡模式。新加坡模式的特点是社会福利房比例高、商品住宅比例小，和目前中国的特点完全不一样。但近十年来，大量的土地已经被拍卖出去，这些土地只能按照原来的开发模式走下去。
此外，中国的地产销售是4S店模式，也就是说消费者只能在售楼处看房买房，而不能像在像沃尔玛那样的大商厦里货比三家，慢慢挑选。卖场信息单一，这就决定了中国的购房者对房价完全缺乏应有的评估。
谢广勇：台湾的开发模式比较简单，只要产权和规划都没问题，会以尽快的速度让开发商得以开发销售。而所有法规的衔接者是设计院，整个开发流程非常透明。
戴烈：这里面体现出来两种体制的截然不同。中国是政府在掌控全局，很多环节是政府帮你操作掉了。老百姓投诉，最后都是政府出面解决，而不是开发商来面对。而西方资本主义国家是分权制，每个环节都有相应的部门或企业单位负责。
牛刀：你说的很到位，这就是当初中国没有采纳美国模式的重要原因，体制的根本不同导致开发模式也完全不一样。
戴烈：从建筑师的角度来讲，房价长期一定会涨。上海有7亿平米的房子要改造。1年改造1000多万平方米。而现在房屋建筑的标准都在提高，环保节能以前是没有的，而现在则是建筑必须符合的标准。这势必给房价成本带来增加。全球资源成本的提高也是促使房价长期走高的原因。此外，不透明也是房地产开发流程缓慢的原因。建筑师对新的法律规范缺乏了解，而规范又是朝令夕改，令设计师应接不暇，这就导致了整个开发流程的效率低下。
谢广勇：在台湾，相关部门的审核只有一个窗口。当申请者把齐全的材料递交上去后，一个星期没有答复，申请者可以找这个窗口的麻烦了，两个星期不批出来，申请者就可以上法院诉讼了。没有理由要拖这么久。虽然台湾是建筑师负责，大陆是规划局负责。但关键是你负责什么？是法规的负责？还是观念的负责？法规负责只要定清楚，是很简单的事。影响效率的是观念的负责，常常会听到“通不过”的理由是“我觉得……”，充满了个人观念的主观臆断。如果在土地拍卖之前，所有法规定义都很清晰，那么为什么之后还会有那么多的“我觉得”和通不过？难道政府在批这块土地之前，自己没有想清楚吗？
牛刀：政府现在只是限定用地性质，比如说是工业用地、商业用地还是住宅用地，在这个大框框内，谁出的钱多，谁就把土地拿给谁。当然，政府还要对总体规划和内部规划做相应的控制，比如说容积率、绿化率。
谢广勇：控制容积率是个很简单的事，之前只要规范清楚，连小学生都知道怎样控制容积率。有什么事情都可以事先规范好，不应该在事后再因为审核者个人观念原因来影响这个流程。为什么现在在搞市场经济，还会有这么低效率的事情呢？
应该要有明确的市政规划，这里能够建什么，不能建什么。事先都应该在明确规范好。如果事先没规范好，而导致整个开发流程沓长，那么成本怎么可能下的来呢？成本增加了，房价自然就高。
预售制度其实就是那么一个效率低下的制度，改一下就好。现在很多的流程其实都是一种浪费。有一段时间我想离开房地产这个行业，但想到我们可以协助开发商和消费者学会选择、减少浪费，这个念头促使我继续留在了这个行业。
戴烈：中国开发商普遍存在不安全感，因为政策不透明，开发商要把想方设法规避风险，其实就是进一步转嫁给市场、转嫁给消费者。
牛刀：土地成本过高也是房价过高的重要原因之一。现在的问题是，开发商拿地，你没有资质没关系，只要你有钱，政府可以帮你搞定所有的资质。
谢广勇：现在的经济环境变得很快。近两年的变化更是天翻地覆的。如果政策透明、规范到位，那么开发周期可以控制在半年内，如果开发商对半年内的经济走势都判断不准，那么它失败也不值得同情。但如果开发周期因为流程的原因变成2年甚至更长，那么届时经济形势发生的变化、土地成本的增长以及一系列影响开发成本的因素涌现都会使成本增加，最终导致房价上涨。这就是预售制度最大的弊端。
预售制度的存在还有一个问题，就是在整个过程中，开发商及时捕捉到市场的最新变化，它想更改建筑规划使之更符合市场需求，但对不起，请再走一次审批的流程，等到审核通过，市场环境又不知道有了什么天翻地覆的变化。有很多房子盖好卖不掉或者很久才卖掉，就是这个预售制度的结果，使开发商丧失了应有的应变能力。建筑规划是开发商自己的事，我容积率和建筑密度都符合规范，建筑规划的细节为什么要你政府来审核？
政府在抑制房价里起到一个什么样的角色呢？7090政策我是没看出来消费者从中有何实际性的收益。政府实际上是把抑制房价的希望寄托在开发商身上。而当政府把土地批发价定的那么高，在前期收了那么高的税，同时又把整个开发周期弄得极其的沓长。而这些都决定了开发商开发项目的成本，开发商花了那么大的成本才拿到地，又经过那么长的周期才能开始回笼资金，你让他控制房价、抑制房价，怎么可能呢？
牛刀：中央政府财政收入占整个政府机构财政的比重过高。政府财政的分配也不尽合理。中国的公务员财政支出所占比例太高。政府关于楼堂馆舍的建设过于铺张。因为当届政府的政绩就是看这些项目的建设，至于以后怎样是下一届政府的事情了。
戴烈：很多公路看起来都是没必要修的。但这同样是政绩的一部分。它可以养活材料商、供应商等很大一部分人。公路罚钱也是收入的一部分，公路返修那又是一笔新的政绩。
雷鸣：台湾有没有经过这样的危机？
谢广勇：第一次台湾房地产危机时，很多开发商倒闭了，进而引发了开发体制、财务体制的改变。我离开台湾前，曾说财务成本占开发成本很大的比重，尤其是行情往下走的时候，财务成本的比重更高。随着不景气的蔓延，房地产供应量减少，慢慢集中到几个大企业手上，最终造成行业寡头的形成。
牛刀：其实现在房地产所有的建材都在降价，政府的相关税收也在减免，这些对房价应该有轻微的影响。目前最大的问题就是金融还不能放开。
美国次贷危机什么时候到底，看美国石油价格什么时候到底就知道了，因为美国是汽车轮子上的国家，原油是日常必须消费品。如果原油价格从147美元降到60美元的最低点，那么可以判定次贷危机就到底了。
谢广勇：我离开台湾时，房屋自有率87%。现在也有90%。可房地产还是发展的如火如荼。中国大陆更是这样，可以说刚性需求是始终客观存在的。就拿上海来说，还有200多万白领等待着购房。关于经济适用房到底有多少作用我持怀疑态度。拿台湾举例子，国民住宅都是建设在市中心，但建筑品质很一般；而高品质的商品房却建设在相对偏远的地段，很难说，经济适用房有多少积极的意义。所以关键还是体制层面的问题。
半山半岛贷款的比例不到20%，基本上都是一次性付款。因而这也反过来推动我们把半山半岛越做越高档。而且很多业主一买就是3、4套，因为他买的就是稀缺性和增值性。有个客户在三亚有10几套房子，也不出手。利用操作面一点一滴去改造土地的个性，从半山半岛到普罗旺世，我都是按照这个思路贯彻下去的。未来，金达利筑地将不只是一个销售公司，而是一个真正谈整合、谈观念改变的行销公司。
新加坡的房子比马来西亚贵，但很多人就是要买新加坡的房子。我们的普罗旺世也比周边贵25%，这就是我们谈整合、谈品牌附加值的作用，透过专业理念、专业团队、专业操作来实现。纵观整个30年的发展历程，目前的不景气不过是沧海一粟，整体来看一定还是往上的。就整个社会来看，能谈系统整合并身体力行，也只有金达利筑地做得到。国民经济不可能永远保持两位数的增长，这次国内经济环境的变化是正常周期的反应。
