2008年，国家出台了一系列针对楼市或者是对楼市有重大影响的宏观调整政策。在这些政策的主导下，我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，多项指标高位调整，过度需求泡沫开始得到一定程度的抑制。特别是进入下半年，一些大城市的房地产市场开始出现快速下行趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面出台的“救市”新策的影响下，年底房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场开始逐步趋稳。在临沂，尽管没有出现房价下跌，但是受全国大环境影响楼市也开始出现比较浓厚的观望气氛，楼市的整体供给压力开始显现。
总的来看，2008年，临沂楼市的供给压力不小，预测2009年，临沂楼市将挑战与机遇并存，项目依靠品质来赢得市场的时代将真正来临。具体看来，临沂房地产市场将会出现五个方面的变化。
市场成交量逐步回升
以目前临沂的房地产销售能力来看，市场供应充足，不论是单品房子数量还是房屋类型都有较大的选择余地，2008年房地产多项供给指标对市场形成一定的压力。而从需求指标上看，2008年销售相对正常年份平稳发展，但与前几年过热的销售量相比，市场表现略显低迷。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求没有被完全释放出来。如果产品的类型和品质更加符合市场需求，价格进入更加合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。
从目前市场情况来看，国内大部分城市的房地产市场对于价格很敏感，很多新开工楼盘由于定价更加合理，几乎在开盘时即销售一空。在这种情况下，理性的开发商必然要顺应市场潮流，更加合理的制定销售价格，加大促销力度。预计2009年，随着开发商促销力度的加大，临沂的房地产市场成交量将会陆续回升，特别是下半年应该会有比较明显的复苏效果。与此同时，由于国家、省、市陆续出台一系列救市政策正在形成集聚效应，购房者的观望情绪开始出现破冰，一些高性价比的楼盘已经出现不错的销售局面。业内人士普遍相信，在越来越多开发商选择以更加理性务实的态度迎接挑战时，楼市在2009年回暖值得期待。
政策利好将继续加大
2008年可以说是中国楼市的“政策年”。这一年，国家、省、市等各级政府大大小小的针对房地产的新政层出不穷。特别是2008年9月份后，政策风向逆转，“救市”新政层出不穷，无论是下调利率和住房交易税费等国家出台的系列政策组合，还是减免税收、购房补贴、购房落户等临沂地方政策使临沂楼市出现了政策暖意。
有条件的放松二套房贷、减少购房买入和转让环节的各种税费、降低贷款利息……在已经出台了不少鼓励住房消费的政策之后，2009年，国家、省、市还将会出台怎样的政策，刺激目前低迷的楼市呢？据有关报道，日前，财政部税政司有关负责人表示，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策。如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行的不好，2009年可能会考虑是否有其他更好的政策措施。
在对2009年的政策预期中，此前实行的鼓励房地产消费的多项政策，在业内被广泛提及。这些政策包括购房退税、降低利率、进一步降低购房税费、全面放宽二套房贷等。面对日益严峻的经济形势，接下来的一年，各级政府部门还会继续出台优惠政策来鼓励广大市民购房吗？答案应该是肯定的。
在国际金融危机的大环境下，国家和地方需要通过扩大内需来确保经济的稳定发展，而这其中作为国民经济支柱产业之一的房地产业的重要作用是显而易见的。为保障整体经济的稳定，2009年，国家和地方政府将加大“救市”力度，且手段将更加灵活审慎。如进一步降低交易税费、下调贷款利息、购房退税、鼓励部分购房者合理的投资需求、鼓励开发商适度调整价格等等。同时，有业内知名学者还认为，不排除在房价出现大波动的时候，政府会出台政策“托市”，毕竟房价的大起大落都不符合国家调控政策的初衷，国家需要的是房地产市场的稳定健康发展。
楼盘品质竞争更加激烈
“当前房地产市场的调整是由于前期市场发展太快导致，而周期性一直是房地产市场的标志。当前房价过高仍是影响居民消费的极重要原因，市场自发的调整带来的观望气氛是一种正常的市场行为。”有业内人士分析认为。
上述业内人士表示，2009年，临沂楼市回暖主要有两条路可以走：其一是加大价格促销力度；其二是从根本上进一步提升楼盘的品质及服务。
“受全国楼市低迷的大环境影响，消费者今年更加理性，盲目型和冲动型购房已经很少，消费者把钱袋捂得紧紧的，精打细算，分厘必争。”该业内人士说，纵观临沂楼市，一些楼盘在这种偏淡的市场大环境下，仍然创造了不错的销售业绩，在其背后我们看到，除了本身的刚性需求外，产品优势成为这些楼盘制胜的“法宝”。
另一业内人士张先生认为，一个楼盘想要做到在理性市场中热销，仅靠市场中本身存在的刚性需求显然是不够的，它本身必须具有产品优势。“说白了，就是让房子回归到房地产的本质。”张先生说，第一个是地段，第二个是注重自然资源或者是其他的开发因素。要以市场研究为基础，深入地了解客户的需求，加强产品研发和创新能力，力争在规划、户型、建筑、施工景观等方面有所突破，这样才能使开发的楼盘更具有竞争优势。2009年，前期定位准确、地段位置较好的楼盘在销售上将能继续保持平稳的销售速度。
融资难问题有望缓解
2008年房地产企业的融资问题表现的较明显。在之前房地产调控和紧缩银根政策的多重影响下，银行收紧了房地产信贷。
进入2008年末，伴随着国家稳定楼市新政措施的不断推出，房地产信贷政策也开始逐渐放松。2008年12月初发布的“金融30条”表示，将“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。紧接着国家更是态度鲜明地表示将支持房地产企业合理融资需求，并有针对性地提出“加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。
在国家、省、市明确鼓励房地产业发展的多个政策出台后，多位银行及房地产业内人士表示，明确提出加大对房地产在建项目的信贷支持力度，意味着国家已经为今年的房地产开发贷款市场确定了发展基调，其鼓励刺激的态度显而易见。临沂房地产界业内人士张先生认为，加大对中低价位和中小套型在建项目的支持，会使这部分开发商资金链紧张的情况得到一定程度的缓解。而对于实力强的开发商来说，提供融资和相关金融服务的政策有利于其扩大市场。由此可以预见，在政府和银行的共同努力下，融资难的情况有望在2009年逐步得到缓解。
保障住房建设更趋深入
2008年，临沂的住房保障取得了显著成效。全年开工建设经济适用房62.3万平方米，完成总投资9.18亿元，竣工57万平方米、9000套；开工建设廉租住房3.3万平方米，竣工3.12万平方米、582套；全市廉租住房补贴累计已达到1932户，廉租住房实物配租和租赁补贴已达到11万平方米。同时，托清住房困难家庭底子，探讨了农民工进城务工、企业建设农民工公寓试点，力争住房保障全覆盖。2008年，临沂获得了中央和省廉租住房奖补资金达到1430万元。
2009年，全国将投入9000亿进行保障性住房建设，这无疑是住房政策的一大亮点。而如何更好地落实住房保障这一民生政策，在2009年是对政府的一个考验。在临沂，2009年将加快保障性住房建设。积极推进经济适用房建设。向全市城镇低收入家庭供应60万平方米经济适用房。探讨实行经济适用住房货币化补贴模式，对符合经济适用房购买条件的城市居民购买空置商品房，实行差价补贴。突出加强廉租房建设。完成廉租房实物配租和货币补贴保障面积18.65万平方米，解决全市3730户低收入家庭的住房困难，其中，结转和新建廉租房5万平方米，实物配租达到1000户；棚户区改造390户；租赁补贴2340户。同时，积极建立住房保障全覆盖机制，规范管理，建立健全完善的住房保障制度体系。
邵泽坤
