滨沂河板块首先崛起
在临沂，尽管真正意义上的“滨河房产”概念是在市委、市政府2003年全面开发沂河沿岸以后才有的，但说起滨沂河的楼盘项目却不得不提及沂河花园一期工程康居苑的兴建，也就是1999年底随着它的开工奠基，滨沂河一线地产竞争的序幕被拉开。
2000年至2002年间，滨沂河楼盘主要集中在沂河大桥至铁路桥沿线附近。由于当时临沂市委、市政府开发沂河沿岸的战略部署还没有全面展开，沂河沿岸的发展前景也不明朗，不少开发商都在驻足观望而没有跟进，沂河沿岸的房产主要有沂河花园一期工程康居苑和二期工程香榭丽都等为数不多的几个楼盘项目。同时，尽管当时沿沂河的商品房均价不到2000元/平方米，但由于当时临沂的房价普遍不高，临沂市民对商品房价格的心理承受能力较低，且当时不少市民对沿沂河房产的升值潜力也心存疑虑，不少人认为不足2000元/平方米的价格也难以接受。
2003年以后，随着临沂市委、市政府全面开发沂河沿岸战略部署的正式实施以及滨河大道的开工建设，滨沂河楼盘的开发真正意义上开始崭露头角，越来越多的开发商们开始挖掘利用沂河独具魅力的水景资源。这一阶段的滨沂河房产开发已经延伸到小埠东橡胶坝和沂河支流之一的祊河区域。沂河西岸沿河一线香榭丽舍、滨河国际、东方花苑、观天下花园、开元上城、美澳花园、观河苑、清水湾花园等楼盘的相继开工开盘，宣告滨沂河地产开发进入“战国时代”。从此，滨沂河楼盘的房价也一路走高，从最初的不足2000元/平方米上涨到现在的近4000元/平方米，其升值速度与潜力确实可见一斑。
滨沂河的房产既包括滨沂河西岸的房产，自然也包括滨沂河东岸的房产。虽然河东和河西仅一河之隔，但从房地产市场的表现来看，似乎让人感觉它们是两个世界的距离。尽管河东也有长长的河岸线，这里的不少楼盘如旭日凤凰城、天弘苑、水景明珠等项目也都是依沂河而建，但是在沂河西岸呈现一片热闹场景的时候，河东滨河房产表现得有些过于冷清。这与河东区城市发展的滞后以及临沂人对城市中心固执坚守的居住心理有很大关系。
不过现在看来，滨沂河东岸房产的冷清局面不会持续太长时间，临沂市委书记连承敏在临沂市第十一次党代会上的报告中提出，坚持“以河为轴、跨河东进”，把河东打造成与河西相对应的“半壁江山”。临沂市委、市政府的这一重大战略部署将会催热滨沂河东岸的房产市场。山东前田置业营销负责人余明镇也表示，在不久的将来，随着河东区的崛起，沂河东岸的水景优势也将会使其成为临沂又一个中高端楼盘项目的云集地。
同时，我们也应该看到，尽管沿沂河的房产具有如户型设计新颖、社区环境优美等诸多优势，但就目前情况来看，该地段楼盘也有一些明显的不足，例如，教育、医疗、购物等相关的配套设施还较为缺乏，使得现在居住在此的市民感觉生活上不是很方便，这在一定程度上影响了该地段房价的上涨空间。当然随着配套设施的进一步完善，问题能够得到解决。
作为沂河支流之一的祊河，虽然自身的水景优势是其周边房产兴起的一个重要原因，但更重要的原因还是来自于临沂市委、市政府着力把“南坊片区”建成现代化标志区的战略决策。南坊片区的职能定位为市级市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地和中、高档住宅区。毫无疑问，是南坊片区的开发建设拉动了沿祊河一线的房产。随着南坊片区建设的进一步深入，未来沿祊河一线的房产发展潜力将很巨大，完全有实力自成一块，也有实力和其他沿河房产板块一争伯仲。
