开发商的捂盘行为推高了房价，引起政府部门高度关注。中新社图

楼市的火热引起了中央和地方政府的高度重视，在强调严格执行二套房贷政策之后，各地纷纷展开针对楼市的专项检查，而检查的重中之重，则是开发商的捂盘销售行为。在这样的监管之下，火热的楼市终于在传统的夏歇季节出现小幅下挫。

据了解，在前几个月楼价的逐步攀高过程中，开发商为了调动购房者的购买热情，捂盘违规怪相频出。有专家表示，捂盘行为炒高房价，可能会使大量资金流入房地产市场，进而影响到其他实体经济的恢复。

开发商捂盘违规怪相频出

早在2006年7月，住房城乡建设部、发展改革委、工商总局曾联合发出《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中明确规定，房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。如今拿到预售许可后并不急于开盘的项目越来越多，真正按照规定执行的反而很少。

有统计显示，今年上半年深圳开盘54个楼盘，但是开盘次数却达到了134 次，大多数开盘次数都在3次以上，个别楼盘最多甚至开盘达9次。而随着开盘次数增加，房价也逐步攀升，个别楼盘的房价涨幅甚至超过了50%。还有一些楼盘已经满足了预售条件，但却迟迟不申请预售证。除了多次开盘、分批销售的现象外，购房者被限制只准购买开发商指定楼盘的现象非常普遍。

而在北京，根据房地产交易管理网所提供的数据进行的一项调查显示，7月获得预售许可证的23个项目中，七成左右都是零销售。在近期销售形势如此良好的情况下，仍出现零销售令人费解。究其原因可发现，这些交白卷的项目并非不可售，而是根本没开售。

记者随机调查了几个项目。中海紫御公馆在2009年7月9日拿到了预售许可证。然而当记者问询时，销售人员表示，7月9日获得预售许可的3号住宅楼、7号住宅楼目前都未开始销售。预计7号楼的可能预售时间是在九月份，而3号楼则可能更晚。

至于为何延期开售的原因，销售人员给出的答案是，目前集中销售的是1号楼的大户型产品，小户型产品由于比较好卖，开发商并不会急于将其推向市场。

“现在有哪个项目不捂盘呀？”一位不愿意透露姓名的业内人士向记者透露，很多项目都以各种名义留房，一来是为了涨价，二来是为了调动购房者的购买热情。

销售不好时的变相捂盘有可能让人同情，但在销售形势大好的时候为了不断涨价而捂盘,多少让消费者心寒。北京大学不动产研究中心主任陈国强指出,预售制度虽然是政府制定的市场规则,但即使在现有的制度下,企业也可能通过延期拿证、定高房价等方式来达到捂盘的目的。

京沪粤查处多起违规开发商

开发商故意囤积房源的捂盘惜售行为，对楼市稳定形成了极大的冲击，也引起了中央及地方政府的注意。本月以来，各地纷纷展开检查行动，以遏制这种炒高楼价的行为。

北京市住建委从7月开始，对6月份取证楼盘和房地产市场监管平台中投诉较多的中介机构门店进行了检查，并于7月22日对存在捂盘行为的7家违规房屋企业被住建委进行曝光。而上海也于7月17日出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示，要求房地产开发企业尽快申请预售、房管部门尽快审批，以此遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。

在北京、上海两地的房产部门打击房地产商恶意捂盘销售行为的同时，深圳市房产部门也开始采取行动打击深圳房地产商恶意捂盘销售的行为。据了解，从7月1日开始，深圳市国土房产局就开始了为期1个月的房地产市场大检查，包括违建、开发、经纪以及估价等领域，而捂盘惜售是此次检查的重点内容之一。

深圳市国土房产局房产处人士表示，该局将加大对深圳房地产商捂盘惜售行为的检查，一旦发现违规将对相关开发商进行“锁定、约谈以及限期整改”等处罚。据透露，根据目前的检查情况，深圳房产局已经对五六个楼盘进行了查处，封锁了部分违规楼盘的房源。

打击行动初见成效

有专家认为，开发商这种“分批推售”已经可以定性为是人为囤房，并且这种做法足以导致房价在短期内出现大幅波动。因为开发商通过多次开盘，可以制造出当日售罄的火热假象，诱导消费者恐慌性购房，同时开发商也可以借此逐步提价。不过也有业内人士表示，自2006年建设部首次对房地产市场的“捂盘惜售”进行专项整治以来，目前并没有一个对于“捂盘惜售”行为非常准确和权威的界定，可能会影响到执法过程中的落实。

在严格执行二套房贷政策的背景下，通过加大力度打击捂盘惜售行为，楼价出现了一定程度的回落。在上海，7月份第三周一手商品住宅平均价格环比下跌了3.7%，这已经是连续两周出现下跌。

而深圳上周新房销售数量大幅下降，有6天的日销售量在100套左右，环比降幅超过50%，也是今年春节以来深圳市新房销售量最低的一周。业内有关人士分析，这种现象可能与地方政府最近的动作有关。

各地纷纷打击捂盘行为

北京7家房企遭处罚

北京市住建委从7月开始，对6月份取证楼盘和房地产市场监管平台中投诉较多的中介机构门店进行了检查。7月22日，北京存在捂盘行为的7家违规房屋企业被住建委曝光。包括北京当代房地产开发有限责任公司在内的4家房企因销售存在违规行为被处罚，另有3家房屋中介机构因存在违规问题被责令整改。

上海出台相关规定遏制捂盘行为

7月17日，上海市出台了《商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示。房地产开发企业应尽快申请预售、房管部门尽快审批，以此遏制开发商“少量多批”“捂盘惜售”。不过有中介业人士表示，政府打击“捂盘惜售”的力度很大，但仍无法避免一些开发商私下以略低于开盘价5%左右的折扣大批转给炒家“锁仓”，而这些炒家在期房交房后，再以高于开盘价10%~20%的价格卖出。

深圳已封锁部分违规楼盘房源

从今年7月1日开始，深圳市国土房产局就开始了为期1个月的房地产市场大检查，而捂盘惜售是检查的重点内容之一。该局有关人士透露，根据目前的检查情况，房产局已经对五六个楼盘进行了查处，封锁了部分违规楼盘的房源。

广州7月份起展开捂盘检查

广州市房管局表示，7月份起已在全市展开对楼盘“捂盘”的检查，严厉打击“捂盘”现象。市房管局中介管理所所长史小明表示，若开发商刻意捂盘，在对其教育无效后，将采取惩罚措施，最严重的处罚将暂停发给开发商预售许可证。

捂盘行为影响实体经济恢复

开发商捂盘行为引起各界广泛关注，知名房地产投资专家贾卧龙表示，当楼市火爆、房价预期上涨的时期，开发商势必要通过捂盘来达到利润的最大化，也就是人们常说的“皇帝女儿不愁嫁”。但是，需要注意的是，目前楼市与2007年有所不同，仍处于市场恢复阶段。而且，宏观背景也有所区别，虽然拉动内需是国家经济的需要，但是投资过热带来的金融风险也是无法避免的。他认为，在当前的市场环境下，开发商捂盘惜售，造成的结果是两方面的：一方面是会将大部分的刚性需求阻止到门外；另一方面，投资者更加疯狂的逐利抢购，伴随着房价的疯涨，楼市泡沫则会越吹越大。所以，政府有必要加强对于捂盘的开发商的监督，还市场一个公平竞争、信息透明的良好环境。

还有专家认为，捂盘行为一方面很可能降低市场的刚性需求，将大多数购房者拒之门外，扰乱房地产市场秩序，使房地产市场得不到健康的可持续发展；另一方面，在金融危机的背景下，我国经济处于回暖复苏阶段，捂盘行为炒高房价，可能会使大量资金流入房地产市场，由此影响到其他实体经济的恢复，进而对我国整体的经济发展起到了负面作用。