中国城市的楼价比美国贵，这已经不是新闻了。但从趋势上看，中国的楼市还会涨，而且会涨得很离谱，因为物极必反，股市和楼市的资产泡沫不达到极限是不会破灭的，这是每个国家都经历过的非理性繁荣。　　　

　　中美房价之比较　

　　2008年10月我曾经在央视讲过一次美国楼市，那时还看不到止跌的迹象，一年之后，美国楼市已止跌企稳。以2200平方英尺的中等独栋住宅为比较基准，目前价格最贵的城市（不含纽约市）多半都在加州：南加州海滨城市拉荷雅排名第一，售价2125000美元；好莱坞明星云集的比佛利排名第二，1981750美元；圣塔莫尼卡排名第五，1469120美元；旧金山第六，1363250美元。在统计比较的310个城市中，有84个城市的房价低于20万美元，其中最便宜的是密歇根州的格雷琳市，还不到11.3万美元。310个城市独栋住宅的平均价格跌到36.3万多美元，折合人民币每栋约248万，每平方米约1.2万元人民币。　　　

　　上述统计不包括纽约的公寓，而中国的城市住宅以公寓为主，可比性较高的是纽约的公寓。曼哈顿的高档公寓较多的房型有三类，单间（Studio）50-60平米，现在售价约60万美元；一居室公寓的售价80万美元左右；两居室公寓的售价降到120万美元左右。这个价格低于北京CBD的高档公寓，和上海陆家嘴地区的可比房价相差无几。

　　美国家庭以独栋住宅为主，和中国楼市相比最大的差异是占地的所有权，因为中国的住宅用地是70年的租约，美国住宅的占地和房子都属于你。乍看起来是中国不合理，租地还卖这么贵！但美国的住宅要交财产税（Property Tax），美国加州是每年1.3%，新区还要再加上1%，合计是2.3%。中国的住宅只交物业费，大致相当于美国的社区管理费。房产的财产税1.3%看起来不多，若按复利计算，51年就超过了购房款，比70年的租约还要少19年。若以2.3%的税率计算复利，30年就接近购房款，比70年的租约少了近40年！所以还是中国的70年租约比较划算。　　　

　　中美楼市另外一个很大的差别是住宅面积的计算，中国住宅的计价单位是建筑面积，别墅也不例外，车库和地下室都算面积。这和美国相比就有很大出入了，因为美国住宅的计价单位是“地毯面积”，类似于我们说的“套内面积”。独栋别墅的地下室和车库等附加的使用面积都不算在总价之内，一般说来，美国2200平方英尺的中等独栋住宅面积按中国的算法就是300多平米。　　　

　　在美国加州的大洛杉矶地区，除了比佛利和新港市等豪宅区，一般中产阶层居住的房子并不很贵，以洛杉矶市为中心，在相当于北京五环至六环的位置，地毯面积三四百平米的别墅，占地1-2中国亩，房价比2007年的最高点下跌了一半左右，现在从银行手里接手下来的价格是30万-35万美元，折合80-100美元一平方英尺，换算成人民币就是每平米6000元左右。这样的独栋住宅，开车到市中心不堵车也就40多分钟，有三个车库，4-5个卧室，有的还背靠高尔夫球场，可以在40-50平米的大阳台上享受球场绿荫，而同类可比的上海别墅（比如美兰湖），价格就要高出3倍以上！在洛杉矶郊区可以和上海佘山地区相比的高尔夫别墅价格，低价位的在100万-120万美元，高价位的在300万-400万美元，在上海佘山可比的同类别墅就是3000万到一亿元人民币以上，也差不多是3倍以上的价格。加州是美国房价最高的地区之一，全美十大最高房价的城市中加州占了8个，所以用加州房价和上海房价比较是有代表性的。

　　中美房价走势之比较

　　美国的住宅是消费品，在美国的消费物价指数（CPI）统计中，住宅占比高达42%。金融危机对美国楼市的打击非常之大，据统计，全美用银行按揭贷款买房子的有1200多万户家庭，现在超过20%即250万户左右丧失了抵押品赎回权，成为银行的“法拍屋”和“短售屋”，这还不包括尚未被银行收走的“泡汤屋”，即房价低于贷款额的住宅。　　　

　　美国的住宅绝大部分是自住的，价格主要取决于租金回报率和家庭收入。即使是在美国2007年房价最高之时，全美中等独栋住宅的房价也就是中等家庭年收入的4倍左右，现在下降到3倍以下。中等家庭的房贷支出占税前收入的比重在2007年平均为23%，现在下降到20%。今年下半年美国房市逐渐企稳，抄底买房的人多了一些，但依然是以自住为主，据统计，投资性购房的比例约为15%。按照租金回报率计算，上述洛杉矶郊区30万-35万美元的独栋住宅现在月租金在2000-2500美元区间，即10-12年的租金投资回报率。中国楼市就不同了，70个城市的平均租金投资回报率约为30年，上海杭州地区更高达40年以上，所以有专家判断中国楼市暴跌在即，楼市泡沫已经是吹弹可破了。　　　

　　的确，无论是从租金的投资回报率还是居民的收入房贷比，我们都看不到中国城市房价的合理性。但是从房产的投资属性看，决定房价的既不是本土的工资收入，也不是当地的租金水平，而是外来人口和投资资金的净流入。在中国的多数城市中，住宅的购买者近80%为外来人口，首付资金的来源近80%不是工薪收入。今年8月8日上海浦东星河湾开盘，当日销售超过40亿，264栋千万级高档公寓在几个小时内一抢而空，刷新了世界房地产业的单日销售纪录。易居(博客)中国的房地产研究院对当日购房者所做的定量分析（附图）说明：82%的购房者是年龄在45岁以下的人，77%的购房者不是上海本地人。购房者的年龄结构很能说明问题，35岁以下的占24%，36-40岁和41-45岁的各占28%，可想而知，这个年龄结构又不在上海工作的群体，主要是“富二代”、投资者或企业家！所以中国城市的房价不是由本地的工薪收入和租金回报率决定的，而是由外来人口和外部资金的流入决定的，投资性购房的占比估计在80%以上。