今年4月17日调控大戏启幕之后，上海楼市激起轩然大波。来自佑威房产研究中心的数据显示：全市成交量从新政前的每周20-30万平方米跌倒近期的不足10万平方米。最为人关心的房价总体也呈现出先扬后抑的趋势，政策后的第二周房价达到了26089元/平方米的历史高点，而随后房价开始逐步下跌，在6月初全市成交均价跌破2万元/平方米，并且6月底部分开发商的降价也使得房价再次跌倒6月底的18000元/平方米。
|
|
遭遇瓶颈，第二波调控将至？
调查结果：第二波调控暂时不会到来
“现在仍然是政策出台的密集期，很难说得清楚未来市场的走势。”香港太阳湖地产集团董事局监事兼董事长助理陶心娴告诉《新民楼市》。事实上，随着楼市调控进入中盘，关于未来走势的争论开始多元化。
7月9日，有沪上媒体称第三套房贷已经松动；7月11日，住建部政策研究部副主任秦虹在深圳表示，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，这更是被业内视为调控政策松动的明确信号。
不过另一方面，关于调控将戴上紧箍咒的传言也颇有旺盛。有消息称，在一次高层会议上，组织者认为“新国十条”调控已经取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。此外，住建部在青岛的一次现场会上透露，要加强个人住房信息建设。“这意味着以后二套房认定将更为严格，也可以视为调控严厉执行的重要信号。”一位资深研究人士如是分析。
有意思的是，来自某网站的一份调查显示，有75%的被调查者期待第二波调控政策的到来，这在一定程度上反映了民众对目前的高房价仍然有抗性。
不过，第二波调控即将到来的说法很快便受到管理层的集体否认。就在7月12日，银监会、住建部、国资委三大部委集中表态，现有楼市调控政策没有变化。银监会有关负责人表示，差别化房贷政策的要求和标准没有任何变化，各商业银行要继续严格执行二套及以上房贷政策；住建部则声称，下一阶段将督促各地继续坚定不移地贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关配套政策措施；同时，针对“授意房地产央企拿地”的传闻，国资委也表示，不存在通过约谈等方式授意房地产央企拿地的事情。
房贷松动，银行助打“擦边球”？
调查结果：房贷松动“昙花一现”
“房贷松动就是最近一段时间的事情。”一位本地银行内部人士告诉《新民楼市》，据其透露，目前四大国有银行中除了中行之外，三套房贷款并未放松，打擦边球的更多是一些中小银行，诸如华夏、光大、广发展等银行的支行均只要求三套房首付5.5成，交行有支行甚至口头承诺可以5成首付、1.1倍利率。
据了解，就在7月12日，银监会强调各商业银行要贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，以及住房城乡建设部、人民银行、银监会《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》的政策要求和标准，没有任何变化。值得一提的是，素有政策走向晴雨表的中央电视台《新闻联播》也播发了这一消息，这被业内人士认为是房贷继续念“紧箍咒”的明确信号。
“三套房贷就没放松几天，现在又开始全面收紧了。”一位资深业内人士透露。
“刚看到点希望，结果又被泼了冷水！”小张是某股份制银行的一名信贷员，他的收入和楼市调控力度几乎是正相关。从调控前每个月收入1.5万元，到调控后第一个月不足8千，7月份“本来有两笔单子看样子能成的，这下又悬了，能过万就不错了。”小张有些小小的郁闷。
有意思的是，就在昨日笔者致电浦东某楼盘的售楼处，该售楼处先前曾声称对优质客户可以做到首付5.1成或5.2成，前提是律师、教师、公务员和世界500强企业的员工。售楼员明确告诉笔者：“情况发生了变化，很可能批不下来”。
低开高走，房价“假摔”频频现？
调查结果：政策对房价的调控药效有待观察
“虽然现在还有保利、绿地、复地等极少数开发商在持续着降价大旗，但两个月过去并无更多开发商跟进降价，似乎预示本轮房价又将‘假摔’。”某机构分析师薛建雄在接受《新民楼市》访问时谈到自己的忧虑。某机构数据显示：上周全市成交排名第二的印象欧洲成交的68套房源均价已经高达22191元/平方米，而新政策后以5月份上市的印象欧洲城当月成交的308套房源均价只有19379元/平方米，热销之后，6月该案均价就已上升到19697元/平方米，对比上周均价已经比开盘当月涨了14.5%。“虽然，目前类似印象欧洲城的项目还只是极少数个案，但是随着购买力的长期积压和人民币升值重启，将对未来房价造成极为不好的预期。”薛建雄预判到。
事实上，尽管目前“降价”、“优惠”等字眼充斥着上海楼市的街头巷尾，也确实有不少楼盘真正做到了开盘平价入市，但是多数前期取得一定销售业绩的楼盘，后期房源多出现了价格上涨。来自佑威房地产研究中心的信息：除印象欧洲外，新城盛景园、新天地荻泾花园、龙湖郦城等项目，价格都有明显上升，只不过成交量相比出现了大幅回落。
“新政至今，上海市商品住宅6月均价虽然出现了下跌，但是从个案来看，总体还是呈现上涨的态势，从上半年成交排名前十的项目来开，新政前相比新政后出现房价下跌的项目仅有3个，在这三个项目中，只有去年涨幅最大的嘉定新城的项目跌幅最大，政策前后房价出现上涨的项目有7个，多个项目的涨幅超过10%，甚至江桥万达广场涨幅超过了20%。因此目前的政策只是调控了成交量，并非对高房价形成直接调控。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟的观点非常精当。
现金在握，买房者蓄势抄底？
调查结果：观望与抄底情绪平分购买力
石涵最近很忙，频频穿梭于客户签约之间的他还不知道自己负责的项目中信泰富又一城是上周全市成交面积第一名。直到笔者电话向他“道贺”时，石涵在惊喜之余也向笔者纠正道：“7月18号我们是集中签约81套，并非一天卖了那么多。”作为中信泰富上海地铁车站项目开发企业市场营销部副经理的石涵向笔者坦言：“从五一房展会开始我们就做项目推广，根据前期意向客户的实际成交率来看其实并不高。观望气氛依旧非常浓重。”
“现在的客户分两种。刚需客户到了心理价位就会出手，闲钱多的客户观望的多。”上海锦和房地产经纪有限公司总经理蒋雷霆表示：目前公司代理的几个项目售楼处来人量近两周呈现上升态势，尤其是底特律财富天地因为总价低、小户型等优势至今依旧可以保持每天卖出1-2套，双休日销售更好的局面。
上海展览中心举行的“第二十七届中国·上海房地产展示交易会”于上周日落下帷幕，大多数现场人士也只是了解行情。开发商对此也表示理解。“我们这次带着长泰西郊别墅、长泰东郊御园双盘同时亮相，同时也让客户更好、更深的了解长甲地产的品牌。相当一部分别墅的追捧者已经开始关注即将亮相的长泰东郊御园，对我们的产品有很大的期待，我们预计在9月正式上市。”长甲地产销售经理鲍磊如是表示。据悉，总建筑面积30万平方米的长泰东郊御园即将在九月上市。开发商自然不放过展会这一进行形象展示和客户蓄水的大好机会。
