商业地产投资五大误区

第一个错误，错误的定位和商业组合，一个错误定位是需要很多年才能改正，在上海的很多地方也看到过很多商场在一个非常好的位置，但是做来做去都不行，因为这是一个非常重要的原因。众所周知做商业地产都是位置，淮海路位置好，但是那边的商场做得非常糟糕，长春路也是一样；很多缺乏适当的市场调研工作和操作经验；商业组合，你们去一些商场很多牌子是相同的；缺乏吸引及维持客户的新颖概念。

第二，就是专长和管理，很多人开商场；都不做市场调研，或者只是很小的部分。另外，缺乏财务和市场可行性的研究；不良的设计布局和设施规划，进一个商场，不知道哪里进哪里出；管理团队，马来西亚去年就100个商场做调查分析，顾客觉得最重要的是管理，这是非常重要的。

第三，是缺乏商业开发流程。其实做商场应该先进行策划然后再设计，但是现在很多开发商去设计，但是没有策划应该怎么做，其实应该反过来；缺乏商业开发的经验；是很重要的一点，商业项目的开发流程跟住宅的流程是完全不一样的。

第四，财务。我做商场是要投入很多钱的，一个是高资金的投入，现在到处都缺钱，有很多融资缺口；品质受损；营销推广不足；分割出售问题。

第五，选择错了团队与商业顾问，这个是很重要的。超群在中国已经超过十年，有超过50个商场、1000万平方米，有些只做过一两个商场，很多都没有经验，中国很大，从上海到成都，都不知道做什么，没有跨城市的经验。商业条件可以迅速填满一个购物中心，所以开发商选择顾问的时候必须要了解团队的业绩，以及顾问为客户或商场所带来的盈利模式。

市场调研很必要

那么怎么做才会成功呢？至少要具有八个条件：第一，地段良好；第二，地位正确；第三，设计布局佳；第四，财务可行；第五，可租性和适销性；第六，功能完善；第七，租户成功；第八，顾客满意。

接下来调研为什么重要，现在地价越来越高，作为一个本地开发商的竞争者，你要面对很高的低价，还有国内竞争，调研是很重要的。这是所谓的三方资源，一个是发展商，一个是基金，一个是管理方。

这个是所谓商业团队以及开发流程，每一个开发部阶段工作都要有特定的专家团队来支持，做一个新的商场有一个商场总监，在之前我们要做一个调研策划、调研分析、零售分析，还要有设计，然后去评估设计对不对，然后是招标咨询、招商战略、营销战略、营运团队、技术团队、培训团队，这些流程都是要做的。

要做一个商场要重新改变思路和方向，重新审视流程、重新审视战略、重新审视结构，这些才能够横好很好的迎战对手，然后才有可持续的发展。