“地王”的冬天
在青岛市南区香港路以南,东海二路以东的繁华地段,有一块空地格外引人注目。12月8日,记者在此看到,围挡圈起的坑地内杂草丛生,看不到任何施工的痕迹。
就是这块荒地,去年1月22日,经过57轮竞拍,国内房产大鳄绿城集团最终斥资40.4亿元,以17800元/平方米的楼面地价竞拍成功,成为轰动一时的“地王”。然而近两年过去了,这里依然闲置,具体的开盘时间和开盘价格更是无从谈起。
无独有偶,去年3月12日,位于燕儿岛路与泉州路交界处的工人疗养院地块以楼面地价19500元/平方米再创纪录,但8日记者看到,该地块至今仍处在地基开挖阶段。
原潜艇学院地块开盘无期、镇江路地块仅开建到三层、山东路“地王”开盘5个月仅卖了93套房……曾经风光无限的“地王”无一例外陷入困局。
仔细分析不难发现,眼下陷入窘境的“地王”,拿地的背景正是楼市最为火爆的2009—2010年,开发商大多赚的“金银满钵”,哪怕是“面粉贵过面包”,也毫不在乎,疯狂跑马圈地。由于对后市预期过于乐观,就连一些从来都没有经营过房地产业务的企业也挤进来想分一杯羹。于是,在过去的两年中,青岛“地王”频出。熟料,政策调控随后而来,市场变化后开发商深陷卖难泥淖。
资金压力空前
对于众多地王选择沉寂“过冬”,业内专家分析,主要是因为企业的资金链紧张,尤其是对这种高投入的项目的开发,更容易出现开发停滞。
国内一家知名房产咨询公司的专家孔方正认为,“地王”的出现主要是因为透支了未来的土地和房价的升值预期。面对严厉的调控,即便是已经开盘入市的“地王”项目,其利润空间也明显受到挤压。“楼面价过高,有的‘地王’项目即便定价接近成本价,但在购房者眼中仍是高房价。”岛城房地产业内人士张百忍分析认为,“地王”打造的都是高端产品,面向中高端人群,而在限购的背景下,中高端人群的购买力已被明显抑制。近期,几乎所有前两年高溢价成交的“地王”项目都面临价值重估。
负债率过高,是我国房地产企业存在的普遍现象。在融资渠道受阻,金融政策偏紧的大背景下,开发商只能靠自有资金(销售款)来解决本身的负债问题。问题是,开发商正面临着销售回款周期被无限拉长的不利局面。
困局解套难
对于动辄几十亿元的“地王”来说,资金压力空前紧张。那么,面对现实,开发企业又会何去何从?
张百忍指出,市场低迷时,开发商只能不惜亏本销售,才能解放被捆绑的资金。“对‘地王’来说,‘捂’并不是最好的办法,毕竟库存积压时间长了,亏得更多。必须拿出合理利润甚至抱着适当亏损的心态面对市场。”张百忍表示,“地王”项目如果不选择快速降价,很可能因为后期供应大幅增加面临更大的难题。
以山东路“地王”为例,开盘前,外界普遍认为该项目定价将超过2万元/平方米。但今年7月,该楼盘采取了低价开盘的策略,起价为18132元/平方米,其中包括3500元/平方米精装修。开盘前该项目周边的良辰美景二期、锦绣华城二期等住宅项目大多卖到了1.8万元/平方米以上。
然而低价开盘并没有取得预期效果,来自青岛市国土资源房屋管理局“网上房地产”的数据显示,该项目共有811套房源,但截至目前,该楼盘仅签约售出93套房。
最要命的是,“地王”周边的项目拿地都很便宜,具备降价空间。记者调查了解到,目前市北中央商务区的新房供应量很大,多个新盘在售,价格竞争渐趋白热化。其中燕归堂项目更是推出11800元/平方米的特价房源。现今,岛城“地王”项目多处于类似的境遇。
孔方正认为,未来行业集中度将会进一步加强,中小企业融资能力不强的(但土地储备较多的),被并购的机会较多,另外,对于融资能力差,土地储备少的房企,只能期盼政策放宽,否则将会面临退出地产行业的风险。
对于尚未开工的“地王”来讲,滋味更不好受。延期开发,等待市场回暖,这在过去似乎是规避土地风险的绝妙招数。但今非昔比,2009年国务院发布了《关于集约用地的通知》,其中要求,对于土地闲置满两年的,将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用；对于土地闲置满一年不满两年的,开发商需按出让或划拨土地价款的20%缴纳土地闲置费；另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。
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