当楼市走过成交反弹的“金三银四”，迎来传统供需旺季红5月，作为重要的销售节点，5月对于房地产企业上半年销售业绩至关重要，为业绩而战的各大房企都会在此期间集中推盘，更多的房源选择和更优惠的促销手段也刺激购房者出手买房。今年5月楼市与以往有何不同，政策、需求与市场供应又有哪些新的特征，又有哪些新项目面世。为了让购房者对即将到来的5月楼市有一个准确预判，本报推出《五一惠民置业宝典》。

　　背景分析

　　【政策面】基调不变、微调开始

　　随着房地产市场宏观调控成效继续显现，购房者期望已久的房价终于在一季度掉头向下，调控部门对于房地产调控政策的坚决态度未变，政策通过微调“照顾”首次置业者的刚性需求。

　　调控政策不动摇

　　国家统计局近日公布的数据显示，3月份，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，是自2011年9月以来，下降城市个数最多的月份，显示全国房价总体上继续呈下降态势，其中北京今年3月新建商品住宅价格同比下跌1.0%，环比下降0.5%；此外，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大，环比连续6个月下降。

　　随着房价掉头向下，从新年伊始，地方与中央有关楼市博弈更加胶着，政策博弈加剧，但被称作是打响“龙年救市第一枪”的芜湖“免购房契税”新政从2月9日公布到2月12日的暂停，“短命”的芜湖新政仅存活了3天。上海楼市“旧政新解”成了继佛山“一日游”、芜湖“三日游”之后，又一楼市调控短命政策。这背后反映出中央决策层的严格执行房地产调控政策的坚决态度。4月13日，国务院常务会议再次强调坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

　　有保有压照顾刚需

　　在调控总基调不变的同时，政策开始兼顾首次置业者的刚性需求。今年一季度一份汇集住建部等七部门意见的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房，在坚决抑制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。

　　从春节后开始，上浮到基准10%-20%的首套房贷款，终于出现了松动，从之前的基准，逐渐开始有下行，目前北京、上海等一线城市的主流首套房贷款利率已从2月份基准，再次下调到9折左右，而且相比之前的有条件9折。目前，只要购房者符合正常的首套房条件，很大部分均可以享受9折的待遇。少数资质优良的贵宾客户最低能够执行首套房8.5折的优惠。

　　北京中原市场研究部总监张大伟表示，首套房利率出现8.5折，有利刚需享受楼市调整的红利，以贷款100万元20年为例，相比基准，9折的月供为每月7365元，比基准少418元，总利息减少了10万，8.5折月供为7160，总利息少15万左右。

　　摩根大通董事总经理、中国区全球市场业务主席李晶表示，现在的房地产交易量与2007年最高点相比跌了50%，但与2011年最低点相比有明显的回升,并且政府对房地产市场的政策明朗，就是有保有压。保的就是刚性需求，即一套房、保障房、首套房，压的就是投机和投资。

　　开发商在酝酿新一轮推盘

　　5月份都是重要的销售节点，对于房地产企业上半年销售业绩至关重要，每年5月份各房企都会有集中推盘的重要时间点。各房企通过对市场的把握纷纷调整营销策略，酝酿下一步的销售动作。