万达、台晟、华隆、华盛、富安……随着地产“大鳄”纷纷涌入长三角杭嘉湖平原腹心地带——浙江省嘉兴市，这个素有“鱼米之乡”的三线城市的商业综合体项目如“雨后春笋”般挺立，商铺投资自然成了人们茶余饭后的谈资。

在商业综合体汇集的“战国”时代里，虚拟分割商铺“捆绑”售后包租的模式无疑最吸引投资客“出手”。只是，随着商业综合体不断拔地而起，这种模式开始显现弊端。

嘉兴市住房保障局副局长许枫日前透露，由于嘉兴市民消费力有限，蜂拥而至的商业综合体难持续经营，后期将致使小商铺业主维权困难，政府维稳压力颇大。

商机：各类商业综合体“拔地起”

在“东拓西进、北控南移”的城市规划理念的支撑下，拥有400多万人口的嘉兴市悄然变大。

城市规模扩容，各类商业地产项目也接踵而至，商业综合体项目更是如“雨后春笋”，内容涉及旅游、建材、家具、食品等，几乎无所不包。

分析原因，业内人士称，国家对住宅市场采取宏观调控，与此相对的商业地产仍旧“不限购”、“不限贷”，所以不少房产商纷纷将资金集中投向商业地产。

正如SOHO中国有限公司董事长潘石屹每每在调控政策出台之时作出的令住宅开发商眼红的表态：“这些调控政策都是针对住宅市场的，对我们开发的商业地产项目没有任何影响。”

嘉兴位于长三角杭嘉湖平原腹心地带，城市处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，与沪、杭、苏、湖等城市相距均不到百公里，区位优势明显。

这里，无疑是商业地产发展的“温床”。嘉兴本地媒体统计，2013年上半年嘉兴的纯新盘中，有一半以上为商业地产。目前嘉兴市本级已建、在建的商业综合体共13个。

嘉兴商业地产已然“一发不可收拾”。

在当地文昌路一带，有环球国际、中润﹒嘉兴中心、多德福嘉兴食品城等多个大型商场正如火如荼地建设中。

8月23日，颇受关注的嘉兴万达广场也正式开工建设，人们期待这个总投资60亿元、总建筑面积70万平方米的商业“航母”能进一步提升嘉兴的商业发展水平。

嘉兴市住房保障局副局长许枫表示，因为培育大型商场能为当地带来后续经济效益，所以地方政府在招商引资时有导向地鼓励发展商业综合体项目。

模式：虚拟分割“捆绑”售后包租

这些蓬勃而生的商业综合体，投资多以亿计，建筑面积动则几十万平方米。可是，在对外销售商铺时，开发商多以面积小、总价低、收益高的噱头对投资者宣传。

之所以出现面积小，总价低的商铺，是因为开发商对大面积的商铺进行了“虚拟分割”。

《城市房屋权属登记管理办法》第二十条规定：“房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界线的部分为基本单元进行登记。”

但随着经济的快速发展，大型商场不断涌现，房产开发商为了以后经营上的便利，商铺和商铺之间不存在墙、隔板等固定的实体边界，整个商场在实地上是整体贯通的，这就是所谓的虚拟权属界线分割出售。

这些仅靠“四个铜钉”围成的商铺，就是所谓的“虚拟分割”。

以嘉兴市区一新楼盘——环球国际为例，虚拟分割的商铺建筑面积约10多平方米，除去公摊，使用面积仅5平方米左右。

“环球国际大概有5000多个这样的小商铺。”日前在环球国际购买了一间商铺的陈红(化名)告诉记者，因为商铺面积小，所以总价低，一间3楼的铺面仅30多万元，适合小额投资。

不过，在数十万平方米的大型商场中，5平方米的商铺到底有何用武之地？

为了让这些小商铺“大展拳脚”，开发商常常将虚拟分割商铺与售后包租“捆绑”销售。业主购买虚拟分割的商铺后包租给专门的公司进行委托管理。管理公司“积沙成塔”，汇成大面积商铺进行招商。租赁期间，业主可以以一定比例分成租金获得收益。

“买了商铺不用自己经营，坐在家里等着拿租金。”陈红分析，这是她及其他购买者看中小商铺的原因。

记者在当地调查，这种包租的形势遍及各大商业综合体。中润﹒嘉兴中心的销售人员告诉记者，该商场共578间商铺，目前仅一楼尚有部分待售，其他均售罄。

“虚拟分割和带墙体的商铺都有，有墙也能打掉，两者其实没什么区别。”销售人员介绍，包租合同签约8年，前三年受益为总房价的7%，后五年为8%。

多德福嘉兴食品城萧姓销售人员也表示，1171套商铺市场反馈极好，商场与业主签订合同，五年回报期，前三年免租给商户，业主没有收益，但开发商会一次性为业主扣除总房价的20%。而此后，收益部分一九分成，业主占九成。