观察近期的市场现象。首先看成交量。1-11月，全国新建商品房成交面积同比增长20.8%，但需要警醒的是，今年1-2月这一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。11月份，30个典型城市新建商品住宅成交面积环比10月份减少1.6%，同比增长6%，也即当前处于高位盘整状态。

其次观察价格。1-11月份，全国商品房成交均价同比增长8.2%，仅略高于去年全年的7.7%。看全国，今年房价只能算温和上涨，预计接近全国GDP和人均可支配收入增幅。但关键在于，一线和少数二线城市房价涨幅很大。在70个大中城市房价指数中，四个一线城市10月房价同比涨幅皆超20%，已处于历史偏高区间。

但更应关注环比价格。3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨1.09%，其后便一路下坡，10月已回落至0.62%，说明房价仍在上涨，但涨势有所趋缓。所以，从市场现象看，楼市去化率开始降低，买家观望情绪，在一手房和二手房市场中，皆有出现。

市场出现盘整与购房者产生观望，主要与政策有关。如何界定房地产调控，及后续是否会出政策，长效机制会否出方案，一把政策之剑悬而未落。

而确定已变化的政策有两类：一是10月以来，已有15个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策。二是房贷政策不断收紧，明年的房贷政策很可能依然偏紧。

在上述政策以及房地产市场短周期的共同作用下，明年楼市将趋于降温，下半年表现得会更明显些。但绝大多数城市的房价，都不会大跌。