近几年，济南商业地产一路高歌猛进，继万达、恒隆等大型商业综合体在济南落地开花后，世茂广场、丁豪广场再次加入商业地产的混战行列。然而，据克尔瑞济南机构的分析报告显示，济南商业物业存量约100万平方米，存销比高达54个月。济南是否有足够的购买力去支撑，济南是否需要如此之多的商业地产?

商业物业存销比高达54个月

根据济南克尔瑞济南机构研究机构提供的数据，2013年济南市房地产市场上商品房、住宅、办公、商业等不同物业类型存销比例呈现较大差异。到2013年年底，济南普通住宅存量达609万平方米，存销比约11个月;商品房存量达1205万平方米，存销比约18个月;办公存量约84.1万平方米，存销比约24个月，商业存量100万平方米，存销比高达54个月。与普通住宅、商品房、办公等物业类型相比，济南商业物业存销比明显偏高，已显过剩之忧。

据了解，“商业地产热”始于2011年，由于当时恰逢楼市新“限购”政策实施，一部分开发商将目光转投不限购的商业地产。与此同时，济南商业项目也逐渐活跃起来。品牌商业项目如恒隆广场、万达广场拔地而起，三箭瑞福苑 、万达公馆、阳光100等底商众多住宅项目也积极入市,一时间新一轮的商业置业热潮集中，商业物业存量攀升。

大型商业综合体扎堆出现 商铺空置率不容忽视

那么济南商业地产现状如何?记者调查了解到，目前，济南大型商业综合体扎堆出现，与大型商业综合体的“热闹”成鲜明对比，一些体量较小，规模偏小的商铺则略显尴尬，商铺空置明显，部分项目商铺空置率高达半数以上。

以市中区泉城路商圈为例，泉城路从东到西不足两公里，共有七个商业综合体，随着世茂国际广场的开业，加上原有的百盛、恒隆广场、贵和购物中心、银座商城，该处已有五处大型商业综合体。而泉城广场地下银广也距此不远。另外，泉城路本身两侧商铺聚集，又打造了泉乐坊、泰府广场、等多处商业街，商业形态扎堆出现。经四路大观园商圈，亦有万达广场、振华商厦、万千百货、欧亚大观园商场等4个商业综合体聚集。

记者前往世茂广场实际探访过程中发现，世贸广场分东西两区，共4层，1—3层几乎没有空置店铺，部分未开放的店面也在紧罗密布的装修，世茂广场试营业期间店铺入驻率就显得较高。与世茂购物广场情况不同，位于山师附近的万豪星光天地商铺入驻情况略显冷清。万豪星光天地由诚基地产开发有限公司建设，总建筑面积3万平方米，前期规划为24小时繁华不夜城，然而项目建成后却没有达到原来的预期，不少商铺入驻不到1年便纷纷撤柜。万豪星光天地商业区共4层，约有上千家商铺，除了一楼有十几家商户，其余3层商铺均大门紧锁，屋内没有丝毫摆设。与周边热闹的商区相比，这里空荡、冷清。

实际上，在记者的采访中，像万豪国际这样惨淡经营的商业地产项目还有不少，泉乐坊商业街三层建筑中，除了一楼临街的商铺还在营业外，部分商铺已关门歇业，有些店铺门上贴有“转让”、“清仓”等字样;位于济南历山路南口的“泉城新时代”，也陷入经营困局，店铺大量空置，商铺业主身陷收益困境。

商业发展应与城市经济发展水平、购买力水平匹配

同属济南商业物业形态，大型商业综合体与小型商铺类项目之间为何会有如此大的差距，济南真的需要这么多的商业项目吗?

山东大学经济学院副院长、房产研究中心主任李铁岗教授分析说，济南商业地产发展迅速，城市经济结构发展不平衡是根本原因。除此之外，各环节经营不善也是导致商业地产分布不均衡，存量增加的一大原因。如开发建设前期市场调查不够;招商环节定位不准确，经营环节管理不善等。李教授说“城市商业规模的发展应该与这个城市的整体经济、人口、购买力水平相匹配。”近几年，济南商业地产建设速度较快，而城市居住人群人均购买力并没有显著提高。从长期来看，未来人口及消费力的增长可以消化掉部分存量商业;但在短期内泡沫仍难“消化”。

对此，李教授建议商业地产项目开发建设之初，应首先做好项目的可行性研究，研究城市商业地产市场供需情况，在此基础上避免项目的同质化及过度开发。