二·手·房购房手册

2009年08月14日 14:47
责任编辑: 赵开忠

随着梯次消费观念渐入人心,人们越来越认可先买二手房作为日后改善住房条件的过渡,为了方便您购买二手房,本版对整个购房程序以及各环节应该注意的问题进行全面介绍,希望对您有所帮助。

  

  一定要确认权属

  当您通过报纸、网络或中介发现较为中意的房屋时首先您要判断一下卖方的产权是否完整和可靠,有无共有人,有无抵押以及其它产权纠纷;您最好到房管部门查询此产权证的真实性;另外对于公产房,您还要确认原产权单位是否允许出售。如果房屋的产权存在问题,建议您千万不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,引起许多麻烦。如果是公房,您要验证对方提供的房屋租赁合同。

  现场看房应注意什么

  一、考察房子的基本情况

  您要在现场考察房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致,房屋的布局是否合理,配套设施是否齐全完好。您要详细看看房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏的情况。

  二、看看周边环境和配套设施

  二手房由于建造年代早,因而周边的配套设施比较完备,但环境质量较之新房可能会差距很大。购买二手房时,您要着重考察房屋周围有无工厂等噪音、有害气体的污染源,另外还要了解物业管理情况,包括小区安全保卫、卫生清洁、绿化等方面情况。对房屋配套设施设备的考察主要有:水、电、气、暖的供应情况及收费标准,电视接收的清晰度等等。

  三、了解房屋的历史与邻居

  您要了解一下这套房子在历史上都有哪些人住过,什么背景,何种用途,是否发生过纠纷或案件等不好的事情?邻居都是什么样的人?是否能融洽相处等等。

  如何定价

  进行了以上两步工作后,您或许会找到自己满意的二手房。接下来您要与对方商谈价格、交接时间和设备、搬迁、过户费用等方面的问题。

  二手房交易买卖双方的角度和心态各异,卖方总喜欢拿同地区商品房来类比,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字。其实只要真正站在市场的角度,以房屋的市场价值为基础,以供求关系为参考,具体分析测算,二手房的价格还是有规律可循的,主要抓住以下三大因素:

  房屋因素 房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%;另外旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”套型(小厅、小厨、小卫)扣减10%。此外,楼层对价格也产生影响:1层和5层为基准价,5层和6层为-3%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则-5%;而朝向如无朝南外门窗-5%。

  环境因素 环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学区的+15%。

  心理因素 如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素:-8%。

  现举某实例加以验证:某住宅1988年建成,此房位于2楼(共7层),建筑面积51平方米,属二级地区,房屋结构为混合一等。“三小”套型:-10%,折旧率12年×(-2%)=-24%,楼层:-3%,朝向:南北,非小区和无物业管理:(-5%)+(-5%)=-10%,重点中小学区:+15%,心理因素:-8%;而当地商品房价格为4500元/平方米,求得:4500-(4500×24%+4500×10%+4500×3%+4500×8%-4500×15%)=2700(元/平方米)。因而此房的实际成交价格14万元左右。

  签订合同应注意什么

  签订合同需要买卖双方到房屋所在区县房地产交易所签订,或是通过中介公司签订。合同暂时没有全市统一的文本,但各区房地产交易所以及规范的中介公司基本都有自己的统一参考文本。

  二手房合同包括以下内容:

  1、当事人的姓名、住所,有助于搞清当事人的具体情况、联系办法,以免受骗。

  2、标的

  即双方要进行交易的二手房,这是合同的关键。要写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况;写明房屋产权归属,是否共有财产;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况;房屋相关文字资料的移交过程。

  3、价款

  写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请贷款;定金;尾款。

  4、履行期限、地点、方式

  写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

  5、违约责任说明

  违约责任及如何承担违约责任;违约金的计算与给付;在什么情况下可免责;担保的形式等。

  6、解决争议的方式

  写明是采取仲裁方式还是诉讼方式,若采取仲裁方式解决争议,应按《仲裁法》的有关规定写明条款。

  7、合同生效条款

  合同生效时间;生效或失效条件;生效或失效期限;致使合同无效的情况;无效的免责条款;当事人要求变更或撤销合同的条件;合同无效或被撤销后,财产如何进行返还。

  8、合同中止、终止或解除条款

  明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。

  如何办理交易手续

  买卖双方达成交易意向之后,到交易管理部门办理交易手续。如果您购买的二手房是涉外房产,要到天津市房地产产权市场管理处交易所办理。非涉外房产的二手房交易到房屋坐落区、县房地产交易管理部门办理。

  一、签订完买卖合同,付清房款(需要贷款的交付首付款)后,买卖双方即可携带有关证件资料办理交易手续。

  进件后,交易管理部门经过现场查勘等程序,确定产权无纠纷后,办理产权转移手续,买卖双方缴纳相关税费,在30日内,核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。借款人持身份证、贷款银行提供的划款进账单和已付款收款凭证等到房屋产权管理部门领取《房屋所有权证》。

  二、办理二手房交易所需证件资料

  1、房屋所有权证(老私产房交易还要提供土地使用证)

  2、买卖房产合同

  3、双方身份证件、户口簿及购房付款凭证等

  办理二手房交易时,要求交易双方同时到有关部门办理相关手续。如果一方当事人不能办理,要求他人代办的,代办人需出具经公证的委托书。

  三、二手房交易需要缴纳的税费

  1、住房转让手续费按建筑面积每平方米6元,买、卖双方各50%

  2、买方契税为总房价的1.5%。

  3、如果土地是通过划拨取得的,卖方需缴纳土地出让金1%。

  房改购房再上市的税费,其中:

  1、买卖双方交易手续费0.5%(双方各付0.25%)

  2、买方登记费0.5%、买方契税1.5%、卖方土地出让金1%。

  各区县房管局二手房交易中心地址:

  和平区:长沙路95号

  河西区:黄埔南路2号

  河东区:十二经路与七纬路交口嘉华大厦三楼(贷款的),不贷款的在以下四个所办理:①中山门房管所;②万新村房管所:武警医院对面;③春华房管所:王串场十七段;④大王庄房管所:十二经路津塘公路交口。

  河北区:金纬路与中山路交口河东区房管局房地产大厦一楼大厅

  南开区:南开三马路(今晚大厦旁)南开区房地产交易市场

  红桥区:西青道新春街2号红桥区房地产交易大厦一楼大厅

  如何办贷款

  如果您不能一次性付款,可以选择二手房公积金(组合)贷款或按揭贷款。二手房公积金(组合)贷款对象只能是缴存公积金的借款人,而按揭无此限制。

  一、贷款条件

  1、具有城镇常住户口或其他居留身份。

  2、具有稳定的职业和收入,信誉良好,有按期偿还贷款本息的能力。

  3、具有购房合同或协议。

  4、必须交纳20%以上的购房款。

  5、能够提供贷款银行认可的资产做抵押或质押。

  6、必须具备承担回购责任第三人。

  7、贷款房屋具有完全产权的私房,上市出售的已购公有住房。

  8、利用公积金贷款的还要连续缴存公积金两年以上。

  二、贷款额度、期限和利率

  1、贷款的最高额度不超过房地产评估机构评估价值或房屋实际交易价格(以低者为准)的80%。

  2、贷款最长期限20年;组合贷款中公积金贷款期限和自营性个人住房贷款期限应当相同。借款人的年龄与申请贷款期限之和原则上不得超过其法定退休年龄。

  3、公积金(组合)贷款的利率:从2003年1月1日,公积金贷款期限在5年以下(含5年)的,月利率为3‰,贷款期限5年到30年的,月利率为3.375‰;按揭贷款期限在5年以下(含5年)的,月利率为3.975‰,贷款期限5年到30年的,月利率为4.2‰。

  三、公积金(组合)贷款最高贷款额的计算方法

  申请公积金贷款能贷多少钱,要根据家庭收入、住房公积金余额倍数、房价和最高限额四个条件来确定,四个条件算出的最小值就是借款人实际可以获得的贷款数额。

  1、按借款人家庭还贷能力算:

  贷款额度=借款人及其配偶月工资总额之和×职工个人还贷能力系数×12(月)×贷款年限职工个人还贷能力系数按不同贷款期限确定,十年以内(含十年)为35%,十至二十年(含二十年)为40%,二十年至三十年为45%。

  月工资总额=个人账户上住房公积金月缴额÷(单位缴存率+个人缴存率)

  2、按房价算:

  购买私产房的贷款额度不超过房屋评估价值和交易价格的80%;

  购买公有现住房,贷款额度不超过所购买住房价款(住房评估价值)的70%。

  3、按公积金缴存余额算:

  贷款额度不超过借款人夫妻双方缴存住房公积金余额的15倍。

  4、贷款最高限额规定:

  按市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存比例缴存住房公积金的,或按规定经批准降低住房公积金缴存比例的,贷款最高限额为10万元;借款人夫妻双方任何一方单位或个人住房公积金缴存比例超过市统一规定的机关、团体、事业单位和内资企业缴存标准的,贷款最高限额为12万元。

  在不超借款人家庭还贷能力和房价一定比例的情况下,超过个人住房公积金贷款额度的部分,借款人可同时申请银行个人住房商业贷款。

  四、贷款还款方式:

  还款有两种方式:

  1、等额本息还款方式,贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息,每月还款额计算公式为: 月还款额= 贷款本金×月利率×(1+月利率)还款月数(1+月利率)还款月数-1

  2、等额本金还款方式,每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本金逐月递减,各月还款额计算公式为: 月还款额= 贷款本金 +(本金-已归还本金累计额)×月利率×贷款月数

  五、贷款程序

  1、做评估 交易双方到经贷款银行和产权管理部门认可的,房屋坐落区县的房地产评估机构对交易房屋进行评估。

  2、申请贷款 借款人需携带下列资料到贷款银行提出贷款申请。

  (1)借款人身份证及其复印件四份;

  (2)本市户口本及复印件二份;

  (3)借款人住房公积金储蓄卡。贷款承办银行凭借款人住房公积金储蓄卡打印《住房公积金查询单》二份,并加盖贷款承办银行业务印章;

  (4)首付款凭证(购房的,提供售房人出具的除贷款以外的全部预收款凭证)及复印件四份;

  (5)借款人正楷人名章;

  (6)如果使用配偶公积金贷款额度的,需提供配偶身份证及其复印件三份;配偶住房公积金储蓄卡。贷款承办银行凭配偶住房公积金储蓄卡打印《住房公积金查询单》二份;结婚证或其他证明夫妻关系的文件及复印件二份;配偶同意借款人用其住房公积金额度申请贷款的《承诺书》二份;

  (7)提供经房屋产权管理部门加盖登记备案章《买卖房产合同》五份;经贷款银行和产权管理部门共同认可的房产评估机构对交易房屋的评估报告三份;

  (8)申请时提供的办理担保资料:采取抵押担保方式的,需提供《房屋所有权证》复印件二份,借款人用共有房产进行抵押的,需提供经公证的《同意以共有房产抵押保证书》二份;采取质押担保方式的,需提供住房公积金管理中心和贷款银行认可的国债、银行存单等有价证券原件及其复印件一份;采取保证担保方式并用已取得《房屋所有权证》的住房进行反担保的,还需提供《房屋所有权证》复印件三份。

  3、签划款协议书 借款人凭《买卖房产合同》、收款凭证与贷款银行签订借款合同和抵押合同等有关合同。卖房人同时持身份证,到贷款银行与买房人签订划款协议书。

  4、办房屋交易、房屋产权转移及抵押担保手续

  当买方必须抵押贷款时,此时卖方还没有收到全部售房款的情况下,就必须将房产证同意变更到买方名下,以便买方申请抵押贷款,即在二手房抵押贷款业务中是“先抵押,后放款”,因此必须在抵押登记之前先办理房产过户,虽然这时卖房人还没有收到全部购房款,通常是只收到首付款。

  交易双方持身份证、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《买卖房产合同》、卖房人收款凭证等登记要件,到房屋坐落区县的产权管理部门办理房屋交易、房屋产权转移登记和抵押担保手续。

  办理住房公积金贷款(组合贷款)有两种担保方式,借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。

  一是,借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押。

  以所购私产房屋作为贷款抵押的,持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同,填写《天津市房屋他项权申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行 (抵押权人)印章后,到房屋所在地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。

  购买公有住房产权并以此作抵押的,抵押双方凭住房调剂协议书、借款合同、抵押合同、收款凭证、身份证、户口本到房屋坐落地的区县房屋产权管理部门同时办理产权转移登记和房屋抵押手续。

  未取得《房屋所有权证》的私产房,不能办理抵押手续。

  以自有、共有或第三人房产作抵押的,办理抵押手续时,除了抵押双方外,还需要第三方带相关证明到场。

  二是用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押。借款人持有价证券交贷款银行收押保管。

  5、办保险手续 以房产作为贷款抵押的,借款人到贷款银行办理抵押房屋保险手续。

  (1)准备的资料:借款人持与贷款银行签订的《借款合同》及房屋产权管理部门颁发的抵押证明,由贷款银行代保险公司办理房屋保险手续。

  (2)保险申请:购房和置换住房的,借款人需填写《个人贷款抵押房屋投保单》一式一份,交保险公司。

  (3)保险金额:借款人可以按所购建修住房的价值投保,也可以按贷款本息合计投保,如房价低于贷款本息的,保险金额不得低于贷款本息合计。(4)签订保险协议:借款人与保险公司签订《个人贷款抵押房屋投保单》一式四份,正本交贷款银行,副本一份交借款人做收据和凭证,其余两份保险公司留存。

  6、划款 贷款银行取得房屋他项权证后,按借款合同和《买卖房屋合同》,将借款人所贷款项用转账方式划转到卖房人在贷款银行开立的存款户内。

  六、贷款相关费用

  1、房屋评估费以评估价值为标准,100万元以下(含100万元)的为5‰,101—1000万元的为2.5‰;

  2、担保金:贷款额的0.12%,由中介公司收取(不通过中介公司的无此费用);

  3、公证费:每笔50元,由公证机关收取;

  4、保险费分两部分,一部分为财产险,费率为0.4‰,保险费的计算公式是:保险金额×0.4‰×保险系数;另一部分为还款担保险,费率为0.2‰,保险费的计算公式为:保险金额×0.2‰×保险系数;

  5、他项权证费:由区房管局产权部门收取,为每套80元。

  如何与中介打交道

  中介是二手房交易中的重要角色和良好途径,有中介的介入,买房人省力、省心,因为中介一般要代买房人做如下工作: ① 协助代办过户;②居间中介鉴证(签订三方合同);③钱款委托交接;④贷款全程办理。其次是使买卖双方有信誉保障。尤其是采用贷款购房时,由于贷款需要先过户,后付款,单靠买卖双方一般很难建立起信任,卖方在没有接到房屋全款的情况下,就把房产过户给买方,心理上要承担很大的风险。有了中介,双方都有了信誉保障。

  但是,实践过程中,出现了不少中介骗人的事情,所以购房人一定要小心房地产中介耍花招。

  谎报面积:即增报房子的面积,谎报使用程度。提醒购房人一定要与卖方接触,调查真实情况,仔细查看有关资料,实地查看房屋。

  避实就虚:这是中介与买卖双方签订代理委托合同时最惯用的招数。在中介、买卖三方签订合同时,某些中介公司制定的格式化合同中,条款对买卖双方的责任约定得滴水不漏,并且非常苛刻,不管是什么原因造成买卖不能成交,买卖双方都要支付全部佣金,而合同对中介自己的责任约定却非常模糊。这种合同造成的后果将是,不论发生什么事导致交易无法完成,中介都是没有损失的,该收的佣金一分都少不了,而买卖双方一旦发生纠纷,中介也只想收了钱躲得远远的。

  暗度陈仓:中介人员完成一笔交易后所得的佣金不多,所以一些中介业务员为了自己的私利,会撇开公司私下跟卖方办理交易。他们成交的交换条件是,业务员所收佣金比公司少,但绝对比自己从公司得到的佣金多,互惠互利,一些放盘人就会同意。但这是有风险的,如果买卖双方交了佣金,卖方也收了买方的订金,而双方没有签订较为正式的合同来约定各自的责任和义务,那么以后出了问题,中介业务员是不会负责的。

  假装权威:关于房屋交易的有关法律条文,买卖双方如果不是业内人士,一般不会有太多的了解,所以,一些不良中介就会假装权威,说政府部门是如何规定的,以说服买卖双方,趁机坑骗。

  空手套白狼:这是中介行业最惯用的欺骗手法,同时也最容易使消费者上当。整个房屋交易过程中,中介不让买卖双方面对面商谈,并把卖方放出的价格有意抬高。如果成交,他们不仅多赚了佣金,而且还“空手套白狼”,从中获利。

  建议购房者通过中介买二手房时,最好找有资质的大中介公司,以使您的信誉有保障。

  最后,祝您买到满意的二手房,同时交易顺利。
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