“都市综合体”试水临沂
2009年08月14日 14:47
在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，人们发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应城市以及地产业的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式成为地产商们面临的课题，都市综合体建筑模式便应运而生。
虽然都市综合体的开发建设在中国大中城市的盛行已经有几年的时间了，但在临沂的开始则比较晚。目前，临沂楼市中明确定位自己是都市综合体项目的不多，据了解，大概有久隆奥斯卡、颐高·上海街等几家。
城市发展之必然产物
“都市综合体”是城市发展到一定程度的高级建筑群形态，将传统城市中分立的居住、商务、出行、购物、文化娱乐及社交等职能高度集中，其内部核心建筑往往是一座或数座大厦，形成居住和办公场所。同时具备完整的街区特点，是城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的发展。集约资源，放大功能，是都市综合体的本质特征。由于都市综合体基本具备了现代城市的全部功能，故也被称为“城中城”。
在接受记者采访时，颐高·上海街负责营销的李总表示，都市综合体的出现，是一个城市发展过程中的必然。在全球范围内，几乎任何城市化的过程都伴随着都市综合体的发展，如香港太古城、北京东方广场、深圳万象城等，这些都市综合体的出现，不仅解决了大都市发展过程中人们对交通、购物、生活等资源的集约化需求问题，而且此类大体量建筑群因为规模、品质以及对都市生活人群的影响力很大，常常会作为品牌物业成为板块甚至整个城市的中心。
从商务的角度看，商务活动需求的升级及多样化趋势使得商务活动的内涵与外延都进一步扩大，在降低商务成本、提高公司运营效率、增强公司形象力以及激发员工创造力等方面，都市综合体都具有突出的综合优势。
从城市生活的角度看，都市综合体创造了一种新的城市商务生态环境，它在一个小半径的范围内，满足了都市核心人群复合性的生活需求，极大地降低了人们生活的交易成本，增强了生活的密集度，创造了一种崭新的、极具效率的都市生活方式。
从系统论的观点出发，开放融合的规划设计是形成价值互动的基础，而互动基础上整体价值的放大则是都市综合体的核心价值所在。开放融合意味着各个物业形态彼此作为一个完整的系统相互紧密协调地融合在一起，彼此良性的互动作用强化了物业各自的功能，放大了物业彼此的价值，从而取得了1+1+1远大于3的整体效能。这也正是都市综合体具有更强生命力的根源。继续放大到城市看，也正是因为都市综合体存在，城市才具有更高的效能，才能给都市人群提供更有效率的生活，并增加人群的幸福指数，才是真正意义上的现代城市。
据了解，都市综合体具有四大典型特征：其一，超大空间尺度。都市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配。其二，通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。其三，现代城市景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是都市综合体的重要特征。其四，高科技集成设施。都市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
综合体该怎样“成功整合”？
都市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，都市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。都市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市核心区域，都市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“休眠”了的地区的功能得到完善。
商务。商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。都市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
商业。商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
居住。居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。都市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
酒店与娱乐。它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
由于高度集合了高档住宅、区域商业、写字楼等各种物业形态，因此，对城市综合体的操盘力如何，实际上是考验开发商在规划、招商、推广、资金运作等方面的整合能力。由若干关系密切、性质不同的物业在一定范围聚集而成的城市综合体不是人为规划出来的，它是现代城市社会经济相互交融、高度发达的必然产物，这种模式必然成为未来地产发展的一个主流方向。上海卢湾区太平桥改造项目中，上海新天地商业旅游项目因为成功的商业运营模式，成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目。位于广东东莞市的第一国际项目，通过其内部商业、商务办公、酒店和公寓等多种功能的组合创造了新的赢利模式。而一个成功的建筑综合体确立了一个社区的中心地位，使其具有第一性与唯一性，物业的售价、租金都对市场有极大的参照作用，从而确立了有利的竞争地位。
临沂的综合体路在何方？
临沂是山东省面积最大、人口最多的地级市，亦是全国著名的商贸物流城市，2008全年实现社会消费品零售总额816.9亿元，工业方面培植了食品、机械、建材、木业、医药、化工、纺织服装、冶金八大支柱行业。客流、物流、资金流、信息流在这里多纬交汇，内外双向互动，一个大开放、大交融、大发展的商务格局在临沂已经初步形成。据了解，自1992年以来，临沂批发城的规模、交易额、综合效益等指标一直居全省同类市场首位，位居全国综合批发市场前三位，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。
临沂全市有大约30万的私营业主及个体工商户。同时，还有多达30余万的外来人口。外来人口的滞留时间，一年以下占58%；一年以上的占42%，这一方面引入大量的白领阶层人士，而另一方面也引来了大量中短期的城市过客，由此市场上必然存在大量的商务型房地产的需求空间。在临沂，已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活；中小型公司在外地的办事机构由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么商务型社区将是其较理想的选择；由于商务城市人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势将直接导致都市综合体的出现。
随着临沂经济社会的高速发展和城市化进程的迅速推进，久隆奥斯卡、颐高·上海街横空出世，并分别占据临沂的城中和北城新区。都市综合体也确实是临沂城市高速发展的需要。以北城新区为例，颐高·上海街的出现正是北城新区快速发展之需要。北城新区的职能定位为市政服务中心、文化中心、体育中心、商业副中心、高教科研区、滨水休闲度假区所在地，中、高档住宅区。这种区域很需要一个集游憩、居住、商务办公、社交购物、文化娱乐于一体的都市综合体。而在上海街项目由南到北的一公里沿线，将正好集合住宅、商务酒店、大型生活超市、家居卖场、3C卖场、精品百货店、高端及特色餐饮、写字楼、电玩城、国际影城等城市业态。
其实，随着城市发展进程的加快，临沂无疑会出现更多的都市综合体。接受采访时，临沂房产界的一位业内人士曾表示，一个都市综合体项目成功与否主要取决于地段、交通、人气以及管理等几个要素。由此，哪几个都市综合体在接受住市场最严厉的检验后脱颖而出，我们可以拭目以待。
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