楼市降温的幕后推手

2009年09月21日 11:07
来源:经济观察报

中国楼市正处于一个敏感的“时间窗口”,被开发商殷殷期待的“金九”,前半月成色严重不足,成交量加速下滑;然而,国房景气指数在100点以下的不景气区间徘徊10个月后,8月份首次重回100点以上景气区间,这令地产股为之一振。利好与利空消息并存,在市场何去何从问题上,业界意见出现明显分歧。

 

在分析房地产市场时,很多人眼睛依旧紧盯土地和商品房的成交量、价格、新开工面积、开发投资额等业内指标,却往往忽视或无力深究外部经济环境。实际上,

今年决定中国股市、楼市等资产市场的诸多因素中,可谓“流动性为王”。只有洞彻了流动性影响楼市的内部作用机制与未来变化,才能真正窥探市场奥妙。

 

经济学上的“流动性”,本指一种商品对其他商品实现交易的难易程度,尤其是资产的变现能力,比如我们一般可以说股票的流动性好于房产。而目前媒体上天天说的流动性,实际指代的是货币供量应。根据货币数量理论,当货币供给相对于商品、服务和资产交易所需的货币需求过大时,便认为存在流动性过剩,或者俗称:钱太多了。

 

目前,我国的货币供应主要分三种。M0是流通中的现金,M1(狭义货币)是M0加上企业活期存款,反映企业和居民资金松紧变化;M2是M1加居民储蓄存款和企业定期存款,体现社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况。与资产价格变化相关度最高的是M1,从内部原理分析,如果M1快速增长,除经济向好的因素外,也可能是企业倾向于进行非经营性的投资活动,所以表现为定期存款活期化。

 

笔者的实证研究结果表明,M1、股价和楼市依次呈领先关系。M1领先股市和楼市的时间,因国别和商业周期而不同,平均滞后6个月左右;尤其是当商业周期出现拐点,以及资产市场出现大幅波动时,M1、股市和楼市的相关度非常高。比如1990年前后的日本与台湾,1997年前后的香港,2007年至今的我国大陆等。而在商业周期的非峰点和非谷点期,以及资产市场出现小幅波动时,三者的关联度较低甚至不相关。

 

不妨重点分析一下今年以来的情况。坊间流传一种说法:金融危机救了中国楼市。这并非全无道理,危机之下,全球主要经济体争相为经济体注入流动性,尤以我国为最,上半年央行狂印钞票,M1增速超过24%,金融机构猛放贷款,总额高达7.37万亿,两个指标皆创十几年来最高记录,尤其是信贷具有乘数效应,放大之后,使经济体内资金泛滥。

 

两个因素导致巨量资金流进资产市场,一是实体经济尚未全面复苏,企业有钱不愿投资主业,二是流动性过剩必然导致通货膨胀,出于保值增值目的而炒股购房者,不在少数。其中,股市反弹的时间早于楼市,幅度也大于楼市。2008年11月M1增幅只有6%多点,创历史低点,其后持续增加,7月已高达26.37%;股市今年初开始上涨,至7月底反弹幅度翻倍;70个大城中城市房价今年3月由跌转升,直到目前,多数楼盘涨价2-3成。

 

目前形势发生了微妙变化。虽然中央一再强调下半年适度宽松的货币政策不变,但实际上是“外松内紧”,一方面通过公开市场收回部分流动性,另一方面信贷规模剧减,7月只有3559亿,8月4104亿元。这直接导致8月股指暴跌超二成。

 

楼市亦生变。7月全国商品房销售量环比6月份萎缩19%,8月、9月,京沪深等多数一二线城市成交量继续下滑;价格依然坚挺,却露疲态,8月份70个大中城市二手房价格环比上涨0.6%,涨幅比7月份缩小0.3个百分点——这就意味着二手房价格环比增幅已于7月触顶,笔者预测10月或11月很有可能出现环比下跌。

 

再来观察M1增幅。今年3-5月M1增幅处于17-18%左右合理水平,6-8月分别跳高至24.76%、26.37%、27.72%。这是一个危险的信号。近十年来,M1增速持续超过22%的情况有两次,一次是2001年上半年持续了5个月,另一次是2007年8-10月。从未在24%的高位上持续超过3个月,即便考虑到经济“保八”的特殊情况,这一超高位亦难以持续。

 

在流动性不断收缩的情况下,希冀上证综指年内重上4000点,只能画饼充饥了。而楼市,经历半年大笔销售资金回笼,以及巨额信贷和资本市场融资后,开发商确实不差钱,可在银行全年贷款指标接近用完和二套房贷严厉化后,个人房贷方面的流动性铁定不足,继刚需撤场后,部分投资投机客必然也会停手。整个市场迎来秋凉,几成定局。

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