先前，住宅地产和商业地产是有着严格的界限的。但是，现在人们越来越发现，单一的地产开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，不能适应城市以及地产业的迅速发展，开创一种崭新的地产开发模式成为地产商们面临的课题。于是，城市综合体建筑模式便应运而生了。
所谓城市综合体，是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的多项进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。都市综合体在大城市已经开始若干年了，但是在临沂的开始比较晚。目前，临沂楼市中明确定位自己是城市综合体的项目有悦动广场、久隆奥斯卡、颐高·上海街、万兴都商业公园、银座中心等。
城市发展之必然产物
“城市综合体”是城市发展到一定程度的高级建筑群形态，将传统城市中分立的居住、商务、出行、购物、文化娱乐及社交等职能高度集中，其内部核心建筑往往是一座或数座大厦，形成居住和办公场所。同时具备完整的街区特点，是城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的发展。集约资源，放大功能，是城市综合体的本质特征。由于城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，故也被称为“城中城”。
某业界人士表示，城市综合体的出现，是一个城市发展过程中的必然。在全球范围内，几乎任何城市化的过程都伴随着城市综合体的发展，如香港太古城、北京东方广场、深圳万象城等，这些城市综合体的出现，不仅解决了大都市发展过程中人们对交通、购物、生活等资源的集约化需求问题，而且此类大体量建筑群因为规模、品质以及对都市生活人群的影响力很大，常常会作为品牌物业成为板块甚至整个城市的中心。
综合体贵在“成功整合”
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市核心区域，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“休眠”了的地区的功能得到完善。
商务：
商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
商业：
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。
居住：
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
酒店与娱乐：
它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
由于高度集合了高档住宅、区域商业、写字楼等各种物业形态，因此，对城市综合体的操盘力如何，实际上是考验开发商在规划、招商、推广、资金运作等方面的整合能力。由若干关系密切、性质不同的物业在一定范围聚集而成的城市综合体不是人为规划出来的，它是现代城市社会经济相互交融、高度发达的必然产物，这种模式必然成为未来地产发展的一个主流方向。
临沂综合体路在何方
临沂是山东省面积最大、人口最多的地级市，亦是全国著名的商贸物流城市，2008全年实现社会消费品零售总额816.9亿元，工业方面培植了食品、机械、建材、木业、医药、化工、纺织服装、冶金八大支柱行业。客流、物流、资金流、信息流在这里多纬交汇，内外双向互动，一个大开放、大交融、大发展的商务格局在临沂已经初步形成。据了解，自1992年以来，临沂批发城的规模、交易额、综合效益等指标一直居全省同类市场首位，位居全国综合批发市场前三位，成为鲁、苏、豫、皖地区最大的商品集散地和人流、物流、资金流、信息流中心。
临沂全市有大约30万的私营业主及个体工商户。同时，还有多达30余万的外来人口。外来人口的滞留时间，一年以下占58%；一年以上的占42%，这一方面引入大量的白领阶层人士，而另一方面也引来了大量中短期的城市过客，由此市场上必然存在大量的商务型房地产的需求空间。在临沂，已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活；中小型公司在外地的办事机构由于其资金实力不足，既想方便，又想价位合适，那么商务型社区将是其较理想的选择；由于商务城市人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势将直接导致城市综合体的出现。
随着城市发展进程的加快，临沂无疑会出现更多的城市综合体。临沂房产界的一位业内人士曾表示，一个城市综合体项目成功与否主要取决于地段、交通、人气以及管理等几个要素。由此，哪几个城市综合体在接受住市场最严厉的检验后脱颖而出，我们可以拭目以待。
