近日，北京市大兴区三宗集体建设用地将用于共有产权房建设的消息一出，在被北京房地产市场掀起了波澜。集体建设用地用于共有产权房被人认为是北京土地制度的重大创新，可能会给供需市场带来大的波动，被认为是市场很多人忽略的重磅信息。但事实究竟是怎样，北京楼市真的会受影响吗？凤凰网房产带你倾听更多的声音。
土地市场出现“新”性质 F81属性被关注
在三宗土地的挂牌出让公告中，首次出现了F81绿隔产业用地（建设共用产权房）的字样。
对于F81绿隔产业用地，相信大家并不陌生。在2013年《北京市地方标准城乡规划用地分类标准》中就有解释：F81绿隔产业用地指的是，根据绿化隔离地区有关政策，为保障绿地实施及集体经济发展安排的产业用地。
在F81绿隔产业用地用括号标注“建设共有产权房”，顾名思义就是出让宗地中F81性质的土地将用于共有产权房的建设。
过去，作为F81的集体建设用地一般被用于公租房的建设，此次作为共有产权房用地，是全国首例。所以，有观点认为，集体建设用地建共有产权房是北京土地供应市场的重大创新内容。因为共有产权房的购买者拥有部分产权，所以有观点认为这实际上是集体土地参与商品房建设的一个信号，透露出的是“重磅”信息。
合硕机构首席分析师郭毅并不这么认为。在她看来，无论是这次集体土地用于建设共有产权房建设，还是日前海淀挂牌的企业自有用地用于共有产权房建设，都是用于保障性住房的建设，主要是为了弥补保障性住房土地收储成本过高、推升房价，从而导致的市场去化难等问题，是对保障性住房内部循环机制的调整，对商品房市场没有影响。
在她看来，当集体建设用地明确用于商品房的建设，对于楼市来说才是重要信号的释放。
集体用地介入 为北京保障房目标完成提供新路径
对于整个商品房住宅影响不大，不意味着集体用地用于共有产权房建设没有意义。
凤凰网房产查阅资料发现，本次大兴区瀛海镇出让的三宗土地，总建设用地面积约15.1万平方米，其中约13.93万平方米会用于建设共有产权房。根据中原地产统计数据，截至目前，北京入市的共有产权房已经多达29个项目，提供房源32446套，比2017年全年供应房源增加765%。在中原地产首席分析师张大伟看来，集体土地进入共有产权房市场，将使共有产权房供应量有明显增加。
公开资料显示，三宗土地建设的共有产权房销售价格都被设定在2.9万/平方米，且含全装修费用。根据链家二手房成交数据显示：瀛海镇二手房成交均价约3.89万/平方米。也就是说大兴瀛海镇本次出让的三宗土地所建设的共有产权房价格仅为其周边市场价的四分之三左右。张大伟认为，共有产权房价格低于商品房，近期朝阳、丰台、海淀、大兴等区域共有产权房也大量上市，整体缓解了刚需市场供需结构。
易居研究院智库中心研究总监认为，集体建设用地没有类似征地一说，与国有建设用地同权，有助于降低土地出让成本，与共有产权房建设的导向匹配。如果此类土地后续能够获得相对好的发展态势，对相关住房项目价格的下调是一种利好。
对此，合硕机构首席分析师郭毅进行补充分析。她表示，共有产权房是在特定人群内封闭循环的一种特定属性的保障性产品，其本身去投资化、对产权的锁定等限制，使得在定位、价格等方面有偏差的共有产权房相关地块在今年土地出让环境下遭遇多次流标。集体建设用地介入共有产权房领域，一方面可以让共有产权房的房价、土地价格得到合理控制；另一方面也为北京5年完成25万套共有产权房供应计划的完成，提供相应的保障。
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